华润置地控股的奢场困局：奢侈品牌收缩、万象城却持续扩张，千元级本土品牌能填住铺吗？ 中国奢侈品商场正经历一场结构性错配——奢侈品牌开店放缓、客流下滑，但华润万象旗下的M1级重奢场已达13-14个，约三分之一是2022年后新开。深圳湾万象城二期、成都太古里开始批量引入TWOI、sagestudio等千元级本土新锐品牌。是生态进化还是无奈妥协？ 事时观察 · 主编扩展 · 2026-07-29 基于 搜狐财经：奢侈品在中国有了一批本土时尚"新邻居" 一、供需错配：奢侈品牌关店收缩，华润却在加速铺场 界面新闻2026年7月29日的一篇调查揭露了一个正在快速蔓延的现象：以深圳湾万象城、成都太古里为代表的中国奢侈品商场，正在批量引入TWOI、sagestudio、nice rice、PANE等本土新锐时尚品牌，替代传统奢侈品牌空出的铺位。这些品牌主打千元甚至500元内价位。 这背后是一组刺眼的数据对撞—— 奢侈品牌在华开店放缓、客流下滑，但华润万象旗下的M1级重奢场却在逆势增加。 奢侈品牌 放慢开店，缩减门店 M1级重奢场 华润已有13-14个 约1/3 M1场 2022年后才开业 2026年6月奢侈品客流 同比 -9% 2026年6月零售客流大盘 同比 -5% 2024年中国奢侈品市场 同比 -17%~-19% 核心矛盾： 华润置地控股靠"以售养租"模式（开发住宅反哺商业）在过去二十多年建起了国内最密集的重奢商场网络，但奢侈品牌不再配合扩张——它们自己在收缩。商场面临空铺和引流双重压力，本土新势力成了折中方案。汉博商业上海公司董事长杜斌直言："理论上奢侈品旁边应该是奢侈品……但现在奢侈品开店很慢，商场迫于业绩压力只能退而求其次。" 二、谁在进场？从TWOI到sagestudio，"千元级新邻居"画像 界面新闻的调研显示，这批品牌的共同特征是： 价格带集中在数百元至3000元（部分甚至低于500元），远低于奢侈品商场常规设计师品牌（3000元起） ；但品牌形象在线——它们擅长社媒营销、注重空间设计，每家店都是一个"出片"的策展空间。 TWOI（成都太古里） 500元内，独栋铺位 sagestudio 千元内，深圳湾万象城 nice rice 千元内，一店一主题 SMFK（深圳湾万象城） 沿街双层，装修超五星酒店标准 PANE / COTEMP / Medium Well 社媒起势，C区二层进驻 一个标志性案例是TWOI——2018年成立的红人品牌，主打少女感"奶油风"，在上海首店曾出现排队8小时的火爆场景。2026年它在 成都太古里 拿下独栋铺位（西南首店），同时在深圳湾万象城开出快闪店。但它的主力产品定价大多在500元以内。 这种定价与奢侈商场招牌之间的价格鸿沟，引发了行业讨论： 当爱马仕、香奈儿的邻居变成500元的本土少女装，这个"邻居"到底是新物种，还是权宜之计？ 三、华润置地控股的"产能过剩"：M1场越开越多，但奢侈品牌跟不上 华润置地控股有限公司（注册资本6500亿元，中诚信AAA评级）是中国最大的商业地产运营商之一。根据公司档案： 2002年 深圳罗湖万象城开业，华润商业地产起步 2022年后 约1/3的M1级重奢场开业——即华润这些年新开的重奢场密集落地在奢侈品牌开始收缩的周期 2025年 深圳湾万象城二期开业，新增8.7万㎡商业面积，一期+二期合计近25万㎡、超500家品牌 2025年 华润新开/焕新17座商业项目，总建面超300万㎡ 2026年 广州白鹅潭万象城（M1）、重庆中環万象城（M1）预计年内亮相 2026年5月 东莞万象城官方定位从M1重奢调整为M2轻奢——这是华润第一次在核心项目上"降级" 华润置地2025年经营性不动产租金收入达329.4亿元（同比+13%），其中购物中心贡献219亿元。旗下98座自持购物中心整体出租率97.4%，零售额2392亿元。但这是存量数据的亮眼—— 增量部分正面临奢侈品牌招商断层的考验。 关键信号——东莞万象城降级： 2026年5月，华润置地将东莞万象城从原定的M1重奢调整为M2轻奢。总投资190亿元的华润置地中心项目中，T1塔楼（规划450米东莞第一高楼）地上建设进度显著放缓。官方说法是"基于市场数据的冷静校准"——东莞甲级写字楼空置率仍高达42.7%。这意味着，即使是华润，在非一线城市推进重奢场也遭遇了天花板。 四、财务基本面：收租很香，但"以售养租"模式承压 华润置地控股2025年归母净利润254亿元，连续第四年成为行业"利润王"。但利润结构正在质变： 经常性业务核心净利润占比 首次突破51.8% 购物中心经营利润率 超60% 开发业务毛利率 15.5% 融资成本 2.72%（行业最低区间） 手持现金 1169.9亿元 净负债率 39.2% 但董事会主席李欣在业绩会上承认，"开发业务毛利率从2018年的42.9%跌到15.5%，核心净利润同比降了11.4%"。 卖房赚的钱在变少 ，而盖新商场需要更多钱——这就是华润现在面临的剪刀差。 五、三种结局：定位稀释、生态进化、还是兼而有之？ 目前局面下，华润的管理层面临一个需要明确回答的取舍： 情形一：定位稀释。 如果本土品牌持续涌入奢侈品楼层，商场的品牌组合从爱马仕→Gucci→TWOI的阶梯过于陡峭，核心高净值客群的消费体验和品牌认知可能出现不可逆的损伤。上海环贸iapm一层的品牌更替就是前车之鉴——2015年一层约一半的奢侈品牌现已不在，部分铺位已被M Stand、去茶山等大众茶饮品牌取而代之。 情形二：生态进化。 华润和太古里有机会利用这批本土品牌的"引流能力"重构商场动线——把奢侈品放在最核心位置（一层/首层），千元级本土品牌放在高区或次核心区域，形成"奢侈品漏斗+流量品牌引流"的双层结构。深圳湾万象城二期的做法正是如此：一期保持奢侈品主力，二期C区二层引入本土品牌，通过空间分区控制品牌冲突。 情形三：短期妥协+长期观察。 最可能的结果。奢侈品牌开店放缓是中期趋势（贝恩报告预计2026年结构性调整仍将持续），华润不可能让M1场空置——本土品牌是最好的"过渡填充物"。但华润也在通过另一些方式对冲风险：沈阳万象城2025年通过大规模调改引入香奈儿、实现17%的租金增长，证明重奢定位仍有空间；同时华润万象生活的轻资产模式正在加速输出管理能力，将M2/M3级别的项目交给第三方运营，降低自持风险。 下一步需要验证的信号： ① 深圳湾万象城二期开业后的实际出租率及租金坪效走势——如果本土品牌承担了远低于奢侈品的租金，将直接拖累单店营收模型； ② 2026年下半年广州白鹅潭万象城和重庆中環万象城的实际奢侈品牌招商结果——这是检验华润在"奢侈品牌收缩期"是否仍能拿到一线品牌签约的试金石； ③ 奢侈品商场整体客流数据——如果2026年下半年奢侈品客流继续同比下滑，说明商场引进千元级品牌只是在"分流"而非"新增消费"。 六、站在华润视角：这个局面的赢面在哪？ 华润置地控股并非被动应对。公司有几个关键优势值得注意： 第一，低成本资金碾压同行。 2.72%的融资成本，叠加中诚信AAA评级和央企背书，意味着华润可以承受比对手更长的商业培育期。万象城从开业到真正盈利平均需要7-10年，但华润的自有资金和债券融资（2026年7月刚发行15亿元5年期MTN，票面利率仅约2.3%）足以支撑这一周期。 第二，存量护城河极深。 98座购物中心中82座在当地零售额排名前三，整体出租率97.4%。这些存量场的地段和空间本身就是稀缺资产——奢侈品牌再收缩，也不会放弃深圳万象城、沈阳万象城这些核心位置的铺位。 第三，轻资产模式正在减少增量风险。 2025年华润万象生活营收178.3亿元、核心净利润同比增长13.7%。通过输出管理品牌而非自己投资建场，华润正在把扩张风险转移给资产方，自己收取稳定管理费。 但"收租模式"也有边界。 如果消费持续降级、奢侈品商场的人流和坪效被千元级品牌拉低，商场整体的租金定价能力将受到侵蚀。最终，华润需要回答的不仅是一个招商问题—— 而是一个商业模式问题：当经济周期走弱、奢侈品光环褪色，年收200多亿租金的"现金奶牛"，还能保持71.8%的经营利润率吗？ 来源与参考： 搜狐财经：奢侈品在中国有了一批本土时尚"新邻居" （2026-07-29） 市场部网：奢侈品在中国连跌两年，高溢价逻辑开始松动 （2026-06-29） 华润置地254亿利润：卖房不如收租 （2026-07-16） 6大项目狂赚50亿租金，华润置地最赚钱商场曝光 （2026-05-04） 商业地产周报：东莞万象城从M1调为M2 （2026-01-15） 450米东莞第一高楼最新进展：万象城从顶奢降为轻奢 （2026-05-29） 重庆中環万象城主体完工，进度超80% （2026-07-23） 界面新闻：奢侈品在中国有了一批本土时尚"新邻居"（原文） （2026-07-29） 天眼查：华润置地控股有限公司工商档案 天眼查：华润置地控股债券信息（26华润控股MTN004，15亿元5年期） 天眼查：中诚信AAA评级（2025-07-08，评级展望稳定）