广州安居试点收旧房两月：2100组报名仅111套成交，5%转化率卡在哪里？ 来源： 网易财经 · 2026-07-30 · 事时观察扩展 广州市属国企 广州安居集团有限公司 （下称"广州安居"）主导的"卖旧买新"试点，满两个月交出了一份引发市场热议的成绩单： 超2100组报名，111套成交，转化率仅约5.3% 。 一方面，"国家队下场收老破小"打通了从卖旧到买新的全流程，广州一二手房价随之实现四连涨——6月二手房环比涨幅0.4%，领跑全国70城。另一方面，2100组报名与111套成交之间接近19∶1的落差，暴露了这个模式在规模化复制之前必须解决的核心堵点。 总报名 2,100+ 截至2026-07-29 已成交 111套 整体转化率约5.3% 广州6月二手房价 环比+0.4% 70城第一 · 四连涨 试点截止 2026-12-31 剩余约5个月窗口 一、广州安居：300亿注册资本的"国家队"收房平台 广州安居是典型的市属功能性国企： 2023年8月29日 成立，注册资本 300亿元 （实缴183.9亿元），由 广州市城市建设投资集团 持股65%、 广州珠江实业集团 持股35%，实际控制人为 广州市人民政府办公厅 （穿透持股58.5%）。法定代表人陈智勇，党委副书记、总经理钱喆负责日常运营。 天眼查｜工商信息 公司定位是"专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理"。早在 2024年11月 ，广州安居就已公开征集收购90㎡以下存量商品房用作保障房； 2025年11月 转为常态化征集，收购主体扩展至其下属广州安居投资发展、广州安居住房置业等子公司。 南方都市报 从"收开发商新房"到"收业主二手房"，广州安居的角色从保障房"批发商"延伸到二手房"兜底者"，这是本次试点最核心的制度创新。 二、试点机制：四把尺子 + 两次评估 + 180天闭环 2026年5月26日，广州安居在广州市新闻办发布会上正式启动"卖旧买新"试点，试行期至 2026年12月31日 。收购标准设了四道硬门槛： 区位 ：广州环城高速以内（覆盖荔湾、越秀、天河、海珠、白云核心区） 总价 ：≤300万元 面积 ：建筑面积＜70㎡ 楼龄 ：不限（20年、30年、40年均可） 此外要求产权清晰、无查封、无安全隐患；允许带押过户。 澎湃新闻 价格采用" 两次独立第三方评估 + 协商确认 "机制，收购款全额进入银行专用监管账户，业主须在交易后 180个自然日内 购买广州市行政区域内的新建商品住宅。收购后的旧房优先转化为保障性住房、人才公寓，不进入商品房市场二次销售。 关键设计逻辑 ：这不是单纯"救市接盘"，而是定向拆解改善性需求的核心堵点——卖不掉旧房就没钱付新房首付。国企垫资收旧、专款专购新房，本质是用财政信用修复被冻结的置换链条。 三、两月成绩单：区级跑在前面，市级转化率待验证 截至7月29日，市区两级国企的分化数据值得细读： 收购主体 层级 受理报名 完成两轮评估 已成交 成交/报名比 广州安居集团 市级 1,500+组 160+套 26套 ≈1.7% 南沙开建 （区属） 区级 — — 76套 — 花都区属国企 区级 — — 9套（洽谈中） — 合计 2,100+组 111套 ≈5.3% 数据来源： 广州日报·穗城圈 、 网易财经 南沙开建以76套占全市成交总量的68.5%，是当前推进最快的区级主体。南沙模式将购置新房、收购旧房与专项补贴申领"三合一"，业主可叠加享受市区两级补贴，这是其转化率领先的关键。广州安居集团层面，1,500组报名对应26套成交，即便剔除仍在走评估流程的房源，从报名到最终成交的漏斗损耗依然显著。 四、5%转化率背后的三重堵点 堵点一：价格预期差 两次独立评估机制的设计初衷是"公允定价"，但业主挂牌价与第三方评估价之间的心理落差是天然障碍。广州核心区一批30年以上楼龄的老旧房源，业主对"国家队收购"可能隐含高于市场价的期待，而安居集团明确"市场化定价，不搞一刀切"。从1,500组报名中仅160+套进入两轮评估环节来看， 大量报名在初评阶段即因价格分歧退出 。 堵点二：180天"限期购房"的约束力 业主卖旧后的收购款进入银行专户，180天内必须购买广州新房，超期可能涉及违约。这一设计保障了资金闭环，但也意味着拿了钱的业主必须在半年内完成选房、签约、网签——对于改善型家庭而言，从看房到决策的时间压力不小，部分业主可能因此观望或放弃报名。 堵点三：收购标准精准但覆盖面有限 环城高速以内、总价≤300万、面积＜70㎡——这个"画像"精准命中中心城区最难卖的"老破小"，但同时也排除了环城外的大量二手房源。6月末广州本外币存款已破10万亿元，GDP增速5.8%领跑一线城市， "有钱但缺流动性" 才是核心矛盾，而当前试点只能解决一部分人的问题。 值得关注的风险信号 ：广州安居自身在2025年7月卷入一宗承揽合同纠纷案（案号（2025）粤0104民初16413号），被广州开林装饰有限公司起诉，同案被告还包括其关联方广州珠江住房租赁发展投资有限公司。 天眼查｜司法风险 虽然单体案件金额有限，但提示公司在快速扩张收房和改造运营过程中，合同履约与工程管理领域的内部管控压力在上升。 五、市场效果：四连涨是否可持续？ 政策组合拳对广州楼市的拉动效果已有数据支撑： 成交量 5月 ：一手住宅网签面积同比+5.6%，二手+11.6% 6月 ：一手同比+4%，二手同比+3.7% 上半年 ：一二手住宅总成交84,247套 成交价格 一手房价环比：3月↗ → 6月↗（连续4个月） 6月一手环比+0.2% 6月二手环比+0.4%，涨幅全国第一 约三成重点楼盘挂牌价环比上涨 价格数据来源： 国家统计局70城房价指数 、 克而瑞 但需注意：成交量增速在6月已出现环比放缓（二手从+11.6%回落至+3.7%），"卖旧买新"的脉冲效应是否衰减，要看7-8月的数据能否稳住。 六、窗口期与可持续性：试点还剩5个月 试点明确在 2026年12月31日 截止，目前剩余约5个月。关键变量有三个： 安居集团的资金额度 ：注册资本300亿、实缴183.9亿，但资金需覆盖保障房投资、城中村改造转化等多条线。当前试点阶段收购资金规模未公开，若南沙（首批30亿）经验可参照，市级额度能支撑的收房总量存在一个上限。 旧房改保障房的经济账 ：收购的老旧房屋需翻新改造、加装电梯、配套物业管理，改造成本直接决定保障房租金的经济可行性——这是国企长期"资产包袱"的核心所在。 政策延续性 ：试点效果若在年底前未达预期，是否会扩大收购范围（如放宽环城限制、提高总价上限）或延长试点期，将直接影响下一阶段的市场预期。 七、下一步看什么？ 近期（8-9月） 广州安居公布的"两轮价格评估超160套"中，尚未成交的部分是否加速转化；7-8月网签数据能否延续正增长。 中期（Q4） 第二批"卖旧买新"专项补贴的发放规模；安居集团是否披露收购资金的总额度与使用进度。 年底（12月） 试点到期后的政策走向——是常规化、扩大化还是阶段性收尾，将定义广州楼市"国家队收房"模式的最终样本意义。 广州安居主导的这场试点，本质是一次 定向流动性注入实验 ：用国企信用置换被冻结的老旧资产，换取改善型需求的释放窗口。111套成交说明模式可行，5%转化率说明成本不低。在全国一线城市中，广州率先走出了这一步——最终成效不仅关乎广州楼市，也将为其他城市的存量房收储提供关键参照。 参考资料 网易财经：已成交111套！广州把困在旧房子里的人，捞出来了 （2026-07-30） 广州日报·穗城圈：报名超2100组已成交逾百套！广州加快收购二手住房 （2026-07-30） 澎湃新闻：不限楼龄！广州试点收购300万元以内70平方米以下二手住宅 （2026-05-26） 南方都市报：广州常态化征集收购存量商品房用作保障房 （2025-11-19） 澎湃新闻/新浪：广州安居集团拟收购90平方米以下存量商品房用作保障房 （2024-11-20） 天眼查：广州安居集团有限公司工商基础信息 天眼查：广州安居集团有限公司司法风险汇总 克而瑞/云资房产：房价连涨4个月，广州楼市复苏与分化持续 （2026-07-23）