绿城房地产160轮、16.71%溢价抢下北京门头沟宅地——净利暴跌95.6%后的"逆势补仓"算盘 2026-07-31 · 来源： 证券时报 · 编辑：事时观察 关键数字 ：绿城房地产集团有限公司（下称"绿城房地产"）7月30日经过 160轮 现场竞价，以 14.706亿元 拿下北京门头沟区S1线区域组团地块，成交楼面价 24553元/㎡ ，溢价率 16.71% ，为当日北京3宗宅地中溢价率最高的一宗。 这笔交易发生在绿城中国（03900.HK）刚刚完成483天内第三次"换帅"的一周之后。7月23日，59岁的赵晖接替刘成云出任董事会主席兼行政总裁，打破了绿城长期以来董事长与行政总裁分设的治理惯例。 来源：观点网 放在更大的财务图景中审视，这笔14.7亿的"逆势押注"透露出的信号更为复杂：绿城中国2025年归母净利润仅0.71亿元，同比暴跌95.6%；但同期现金储备却攀至632亿元的历史高位，现金短债比达2.6倍。 一、地块质地：低密改善，地铁沿线 门头沟0114地块规划建筑面积59894.71㎡，容积率仅1.8，紧邻地铁S1线四道桥站，起始价12.6亿元，起始楼面价21037元/㎡。与绿城在北京已有的西山云庐（容积率1.07-1.25）等低密项目类似，该地块适合打造改善型洋房或小高层产品。 来源：北京两天两场百轮土拍 竞拍过程异常激烈——线上3轮、线下160轮、共163轮举牌，绿城从招商蛇口和中建智地手中"虎口夺食"。最终楼面价2.46万/㎡，按周边在售项目价格测算，未来售价预期在5万-6万/㎡区间，尚有合理利润空间。 二、财务矛盾：利润"失血"与子弹充裕 绿城中国2025年财报呈现一组极具反差的数据： 营业收入（2025年） 1549.66亿 同比-2.3% 归母净利润（2025年） 0.71亿 同比-95.6% 现金储备（2025年末） 632亿 创历年新高 现金短债比 2.6倍 创历年新高 加权融资成本 3.3% 较2024年降40bp 短债占比 18.6% 历年新低 利润萎缩的核心原因是历史高地价项目持续计提减值。但另一方面，632亿元现金、行业最低档的融资成本（3.3%）、以及短债占比降至18.6%的债务结构，给了绿城在市场"地价回归合理"时逆势补仓的子弹。 来源：乐居财经 分析建议： 绿城的"现金充裕+利润承压"组合，是其逆势拿地的核心逻辑——用低融资成本在土地价格回落后"抄底"优质地块，通过新项目的高利润率来消化历史包袱。门头沟地块楼面价2.46万/㎡，低于绿城此前在北京获取的部分项目地价，这是管理层敢于出价的底气。 三、人事悬念：赵晖履新一周后的"首秀" 7月23日赵晖上任，7月30日夺地——时间线非常紧凑。赵晖是绿城中国首位同时担任董事会主席与行政总裁的高管，拥有清华大学工学博士学位，长期深耕基建与长三角地产开发一线。 来源：观点网 2025年3月 刘成云接替张亚东出任董事会主席 2026年3月 原行政总裁郭佳峰退休，耿忠强接棒代理行政总裁 2026年7月23日 赵晖出任董事会主席兼行政总裁，打破分设惯例；江峰任执行董事及执行总裁 2026年7月30日 赵晖上任一周，绿城160轮竞价拿下门头沟地块 赵晖此前在公开采访中强调绿城"首要任务是经营好存量资产"，江峰则拥有多年资金管控与资本运营经验。这套配置传递的信号是：既要保项目品质和产品落地，也要继续严控现金流。 来源：观点网 四、市场维度："缩量提质"中的点状高热 2026年7月最后三天，北京土地市场已接连上演两场"百轮大战"： 7月28日·朝阳酒仙桥地块 248轮竞价 中海46.814亿摘得，溢价25.84% 7月30日·门头沟地块 163轮竞价 绿城14.706亿摘得，溢价16.71% 7月30日·昌平东小口地块 103轮竞价 建发49.77亿摘得，溢价10.6% 7月30日·顺义地块 114轮竞价 沧州玖熙8.308亿摘得，溢价12.57% 百轮竞价的表象之下，却是总量的显著收缩。克而瑞数据显示， 2026年上半年北京累计成交21幅涉宅用地，总金额仅340.11亿元 ，较2025年同期的1005.55亿元大幅缩水。同期百强房企拿地总额3360亿元，同比下降33.7%。 来源：北京两天两场百轮土拍 "核心地块百轮抢、非核心地块底价走"的结构性分化仍在延续。2026年上半年北京21宗涉宅用地中，14宗以底价成交，占比近三分之二。中指研究院土地市场研究总监张凯将今年供地的核心思路概括为"减量提质"——北京自5月以来已有5宗涉宅地块溢价率超15%。 来源：北京两天两场百轮土拍 五、绿城的北京棋局：补仓还是被迫？ 绿城2026年拿地节奏明显加速。据公开信息梳理： 6月2日 ：底价8.87亿元摘北京大兴三合庄地块 6月30日 ：单日揽4宗地块（杭州良渚、上海周浦、上海嘉定、福州台江），购地成本超53亿元 7月23日当周 ：1.66亿元摘绍兴上虞区宅地 7月30日 ：14.706亿元夺北京门头沟地块 绿城2026年全年新增货值目标为1000亿元，上半年已超300亿元。 来源：观点网 这笔14.7亿的门头沟投资，在全年拿地预算中占比并不大，但释放的信号明确——绿城对北京"低密改善"细分市场持续看好。 值得注意的是，绿城2025年财报披露了一组关键数据：一二线城市销售额占比达84%，长三角占比71%；新拓项目中一二线城市新增货值占比86%。"聚焦高能级城市"的战略并未因利润承压而动摇，反而在加速落地。 来源：乐居财经 六、融资弹药：90亿元公司债已获受理 拿地动作密集的同时，绿城房地产集团的融资渠道也在拓宽。7月10日，该公司面向专业投资者公开发行的90亿元公司债券项目状态更新为"已受理"，品种为公募，计划管理人为华泰联合证券。 来源：观点网 此外，绿城中国2025年上半年还完成了三年期5亿美元优先票据的发行，成为2023年2月以来首笔中资地产美元债，并完成境外债务置换约8.02亿美元。 来源：观点网 七、风险观察 风险 诉讼连带责任 启东绿城建设工程合同纠纷案中，绿城房地产被判对364.5万元工程款承担连带责任。（案号：（2024）苏0681民初10681号，启东市人民法院） 来源：天眼查 风险 利润持续承压 管理层在2025年业绩会上承认"2026年利润仍有压力"，历史高价地项目的减值消化尚需时间。 风险 频繁换帅 483天三次核心高管更迭，治理结构调整可能影响战略执行的连贯性。赵晖打破分设惯例兼任董事长与行政总裁，权力集中利弊待观察。 支撑 现金充裕 632亿元现金储备、2.6倍现金短债比、3.3%融资成本均为历史最优，为逆势拿地提供了安全垫。 下一步验证什么 门头沟地块能否复刻绿城西山云庐的低密改善产品逻辑，取决于两个变量的验证： 去化速度 ：北京远郊改善市场能否保持上半年二手住宅网签9.36万套（同比+5.7%）的热度，将直接影响项目现金流回收周期。 赵晖路线 ：新掌门在"存量资产经营"与"增量土地扩张"之间的平衡取舍，将在下半年更多拿地动作中得到体现。绿城年内1000亿新增货值目标是否调整，是重要观察窗口。 参考来源 [1] 北京3宗宅地均超百轮竞拍，杭州土拍冷热分化持续 — 证券时报 [2] 北京两天两场百轮土拍：今日再揽72.78亿 — 北京两天两场百轮土拍 [3] 绿城483天三次换帅 从刘成云到赵晖的人事流转 — 观点网 [4] 绿城中国2025年营收1549.7亿元，一二线销售占比84% — 乐居财经 [5] 绿城房地产集团拟发行90亿元公司债券已获受理 — 观点网 [6] 绿城中国上半年总合同销售额约947亿元 — 上海证券报 [7] 绿城房地产集团司法风险汇总 — 天眼查 [8] 绿城房地产集团债券信息 — 天眼查