保亿置业7.7亿溢价47%夺良渚低密地，一家"小而美"浙系民企的逆势押注 📅 2026年7月30日 📰 证券时报 · 事时观察扩展 🏷️ 杭州土拍 · 保亿置业 · 良渚 核心事件： 7月30日杭州7月土拍收官战，保亿置业集团有限公司经23轮竞价，以7.7亿元拿下余杭良渚东单元YH030405-05地块，成交楼面价16,137元/㎡，溢价率46.69%。同一场土拍中，萧山江南科技城地块由金帝以底价摘得，冷热分化显著。 地块总价 7.7亿元 起始价5.25亿，溢价2.45亿 溢价率 46.69% 23轮竞价，9家房企围猎 成交楼面价 16,137元/㎡ 起始楼面价11,000元/㎡ 容积率 1.5 限高≤36m，低密改善定位 一、良渚东地块为何成为"围猎"目标 该地块位于余杭区北部新城东翼（勾庄板块），两面河道环绕、紧邻京杭大运河，距地铁4号线储运路站约500米，周边有城北万象城等成熟配套。中指研究院华东大区常务副总高院生指出，勾庄板块近年来市场表现优异，多个项目去化较快、市场认可度高，是吸引9家房企激烈竞拍的根本原因。 财经早餐 更重要的是，这是板块内自2021年勾庄车辆段地块以来出让的最低容积率地块。1.5的容积率配合≤36米的限高条件，决定了项目大概率以洋房+小高层或叠墅+小高层的组合呈现。周边近期出让项目——绿城玉湖北地块（6月30日，楼面价15,875元/㎡，溢价率40.38%）、招商&滨江湖映风华里（4月28日，楼面价16,480元/㎡，溢价43.33%）、滨江康桥项目（7月21日，楼面价22,666元/㎡，溢价39.22%）——均以高层或小高层为主，低密产品存在明显差异化空间。 搜狐财经 地块 竞得方 日期 楼面价(元/㎡) 溢价率 产品形态 良渚东YH030405-05 保亿置业 7.30 16,137 46.69% 低密洋房/叠墅 玉湖北地块 绿城 6.30 15,875 40.38% 高层(14-25F) 良渚东YH030703-34 招商&滨江 4.28 16,480 43.33% 小高层/洋房 康桥单元 滨江 7.21 22,666 39.22% 高层 二、保亿置业：温商底色，"小而美"的逆势玩家 保亿置业集团有限公司成立于2009年，注册资本4.5亿元，注册地位于杭州滨江区，实缴资本4.5亿元，社保参保人数61人。法定代表人莫剑荣通过保亿集团有限公司（持股90%）及杭州华荣电子有限公司（持股10%）间接持有保亿置业约90%的受益权。 天眼查｜工商基础信息 天眼查｜疑似实际控制人 保亿并非一家典型的地产公司。其母公司保亿集团前身为浙江华荣集团，创始人莫剑荣上世纪90年代与姐姐莫剑飞共同创立杭州华荣电器，依托家电贸易完成原始积累。"家电贸易赋能地产、地产打造长期增长曲线"的双产业协同战略，使保亿在行业下行期拥有不同于高杠杆房企的现金流底盘——家电板块的经营性现金流在地产项目需要周转时可主动调配支持。 中华网 产品端，保亿定位"高端改善运营商"，先后打造了东方润园（2007中国十大超级豪宅）、观雲钱塘城（2020亚洲十大超级豪宅）、奥邸国际等标杆项目。其中观雲钱塘城二手最高成交价曾突破17万元/㎡。 中华网 三、2026年：从防守到进攻的节奏切换 进入2026年，保亿明显加大了核心城市补仓力度。据亿翰智库统计，保亿已跻身2026年1-7月中国民营房企拿地TOP30第6位。 财经早餐 2026年4月8日 以6.12亿元（溢价21.9%）竞得杭州余杭闲林单元低密地块，楼面价15,654元/㎡。拿地6天即公示规划，拟建19幢排屋+3幢洋房。 中华网 2026年6月1日 以8.45亿元摘得西安曲江大明宫板块两宗合计81.45亩优质地块，时隔9年重返西安主城核心区。 中华网 2026年7月30日 以7.7亿元（溢价46.69%）竞得良渚东单元地块 ，年内杭州第二子，两块均为低密改善地块。 三笔重点投资合计约22.27亿元，超过保亿置业注册资本（4.5亿元）的4倍。据公开报道，保亿构建了"主业经营性现金流+银行授信+产业协同资金+市场化股权合作"四维资金底盘，先后与农行、浙商银行达成百亿级战略合作授信，并纳入地产融资白名单。 中华网 四、不可回避的风险项 ⚠️ 高溢价+低密改善：算得过账吗？ 以16,137元/㎡的楼面价计算，加上建安成本（低密产品通常4,500-6,000元/㎡）、财务成本及税费，项目保本售价预计在2.6-2.8万元/㎡。目前勾庄板块新房限价（若有）及周边二手房价格区间是决定利润空间的关键变量——若限价未放松或市场接受度不足，47%溢价将直接压缩利润安全垫。 ⚖️ 司法风险：两起已决案件与一起待审案件 在本次已核验的公司档案范围内，保亿置业涉及以下司法案件： 已胜诉： （2023）浙01民初1100号案外人执行异议之诉，西安雅荷房地产开发有限公司诉保亿置业等，杭州中院一审驳回原告诉讼请求；浙江高院（2024）浙民终89号二审维持原判，保亿置业全面胜诉。 天眼查｜司法风险 待审： （2024）鄂0103民初11379号，关联公司"保亿置业有限公司"（区别于保亿置业集团有限公司）涉及金融借款合同纠纷，原告为中国建设银行湖北省分行，目前处于起诉状副本及开庭传票公告阶段，尚未判决。 天眼查｜司法风险 注：在本次已核验的当前可见范围内，未发现保亿置业集团有限公司存在行政处罚、经营异常、被执行人或失信被执行记录。 五、赌什么？验证什么？ 保亿在良渚的这笔高溢价押注，赌的是改善性产品的差异化定价权——在板块以高层为主的供应格局中，用低密洋房/叠墅获得高于竞品的溢价空间。 有利条件： 保亿有成熟的高端产品线和墅类产品开发经验（湖珀润园集中交付率达97.45%，并实现提前交付），在杭州奥体、湘湖等板块已建立口碑。闲林项目的快速推进（6天公示规划、28天获施工许可）也验证了其高效运营能力。 中华网 压力测试点： 板块内卷风险： 绿城、招商&滨江、滨江三个项目同期入市，叠加保亿项目，勾庄板块未来2-3年供应放量，价格竞争或加剧。 限价天花板： 若杭州新房限价政策未实质性松动，保亿能否以足够覆盖成本的售价获批预售，是项目盈利的第一道关卡。 资金链压力： 2026年年内三笔拿地支出合计超22亿元，对于一家注册资本4.5亿元、参保61人的民营房企而言，后续开发资金能否持续到位、合作方资金是否如期注入，需持续跟踪。 下一步关键验证节点： ①项目规划公示时间（闲林地块6天公示，良渚项目节奏是否一致）；②新房预售价格获批情况；③项目去化速度——湖珀润园97.45%的交付率能否在新项目复现；④（2024）鄂0103民初11379号案件判决结果及涉及金额。 六、同日市场对照：北京百轮竞拍 vs 杭州冷热分化 7月30日并非杭州孤例。同日北京3宗宅地出让，均溢价超10%成交且现场竞拍均超百轮，总成交金额72.78亿元；其中门头沟地块由绿城以160轮竞得。北京同日发布第九轮拟供宅地清单。上海浦东新杨思商业地块则经155轮竞价以80.44%溢价率成交。 证券时报 财经早餐 核心城市核心地块热度持续攀升，但分化同样明显——杭州同场土拍中萧山江南科技城地块即以底价成交。保亿选择在竞争最激烈的板块加码，既是信心的表达，也是对自身差异化产品能力的直接考验。 📌 事时观察小结 保亿置业的良渚拿地，是浙系民营房企在行业调整期"以产品力换溢价空间"的战略缩影。47%的溢价率是信心的刻度，也是风险的标尺。公司拥有稳健的双产业资金底盘、高端产品口碑和高效的开发节奏等有利条件；但高溢价项目的利润兑现，最终取决于限价政策的松紧度、板块供应节奏和改善需求的真实承接力。这三个变量中任何一个出现偏差，都将直接考验保亿"小而美"模式的韧性边界。 本文信息来源 证券时报｜北京3宗宅地均超百轮竞拍，杭州土拍冷热分化持续 （2026-07-30） 财经早餐｜2026.07.31 搜狐财经｜杭州7月土拍收官战！保亿46.7%溢价夺良渚 （2026-07-30） ZAKER｜杭州土拍收金14.18亿元 保亿溢价近47%落子良渚东 （2026-07-30） 凤凰网房产｜杭州土拍直击｜溢价46.69%！保亿置业以总价约7.7亿元竞得良渚东05地块 （2026-07-30） 中华网｜保亿置业的穿越周期密码：双产业协同+改善产品力 （2026-07-06） 天眼查｜保亿置业集团有限公司｜工商基础信息 天眼查｜保亿置业集团有限公司｜疑似实际控制人 天眼查｜保亿置业集团有限公司｜股东 天眼查｜保亿置业集团有限公司｜最终受益人 天眼查｜保亿置业集团有限公司｜司法风险汇总 免责声明：本文基于公开信息及公司档案编写，不构成投资建议。公司风险结论以已核验的具体证据为准，证据不足部分已在文中明确标注核验边界。