万科企业：上半年预亏120亿至150亿，“控亏减亏”全年目标与101亿到期债正面赛跑 7月31日临时股东会，财务负责人韩慧华给出全年最重要的一句经营定调；同一天，新一届董事会表决落定，六名非独立董事候选人全部来自深圳国资体系。硬事实是：连续第四份亏损半年报已经预告，下半年还有约101.2亿元公开债到期。 一、股东会上说了什么：控亏减亏是“核心经营目标”，压力没有出清时间表 7月31日， 万科企业股份有限公司 （下称万科企业）在深圳盐田区大梅沙万科中心召开2026年第一次临时股东会。据 经济观察网（转载时代财经） 报道，执行副总裁、财务负责人韩慧华表示：控亏、减亏是公司今年核心经营目标之一，上半年已在 项目分类施策、精益运营、费用管控 三方面取得阶段性进展，但受历史上高价地项目陆续进入结算周期、市场环境影响， 短期控亏压力仍然较大 。 这句话的信息量在于后半句——管理层没有给出高价地结算“出清”的时间表，只承诺“全力以赴推动经营业绩逐步改善修复”。按公司档案口径，韩慧华1982年生、2008年入职万科，注册会计师，历任财务与内控管理部各职级 （天眼查核心团队） ；由财务负责人亲自对股东讲“控亏”，意味着问题主要出在利润表与现金流表的财务端，而非营销端。 二、关键数字快照：亏损、债务、输血在同一张表上 指标 数值 口径/时点 2026上半年归母净利 预亏120亿–150亿元 7月10日业绩预告；上年同期-119.47亿元 2026上半年扣非净利 预亏110亿–140亿元 7月10日业绩预告 2025全年归母净利 -885.56亿元 2025年报；2024年为-494.78亿元 2026年一季度净亏 59.52亿元 一季报（媒体报道口径） 2025全年营收 2334亿元，同比-31.98% 2025年报 2025年末净负债率 123.48%，同比+42.88pct 2025年报 2026下半年（6–12月）到期公开债 约101.2亿元 ，7月单月48.8亿元为峰值 2025年度股东会披露 深铁集团年内流动性借款 5笔累计超45亿元，利率2.29% 截至7月21日第五笔（1年期LPR-71bp） 母公司层面可动用货币资金 仅8.49亿元 2026年一季度末（媒体报道口径；合并口径604.9亿元多为预售监管资金） 总市值/市净率（7月21日） 约381亿元 / 0.34倍，股价3.19元 媒体报道 表中“媒体口径”项来自 搜狐财经报道 与 百家号报道 ；亏损与债券数据以公司公告为准，正式中报预计8月底披露。 三、为什么“卡”在高价地：结算周期的账，是按季度兑现的 韩慧华点名的“历史高价地项目”，对应的是一条明确的利润表传导链：2023—2024年获取、成本刚性高的项目正集中进入 收入结算期 ，售价承压而成本不降，结算即侵蚀利润。媒体对此有更具体的拆解：2017—2021年行业高峰期地块楼面价一度突破3万元/㎡，如今周边二手房价格已回调至约2.4万元/㎡， “结算即亏损” （搜狐财经） 。 需求端的恶化在放大这个包袱：管理层在股东会援引中指院2026年Q2数据称，部分城市新房去化周期拉长至 26个月 ，二手房挂牌量突破历史峰值 （搜狐财经） 。也就是说，高价地项目的“卖不掉—结转慢—亏损重”三位一体，短期没有外力能打断。 四、时间线：17个月无总裁，到“国资化”班子落定的这一年 2025-01 原总裁祝九胜辞任，总裁职位此后空缺17个月，为万科史上罕见。 2025-10 媒体报道黄力平接任万科董事长；工商登记法定代表人同步变更为黄力平（核准日期2026-03-19） （天眼查） 。 2026-01-30 发布2025年业绩预告，预计全年归母净亏820亿元，随后年报实际亏损885.56亿元，创A股房企纪录。 2026-03-31 2025年报出炉：营收2334亿元，归母净利-885.56亿元；德勤华永出具 带持续经营重大不确定性强调事项的无保留意见 （有驾/天眼查新闻舆情） 。 2026-05-29 2025年度股东会：已完成6只公开债展期，披露下半年到期公开债约101.2亿元 （新浪财经） 。 2026-06-30 黄力平正式出任深铁集团董事长，同时兼任万科董事长，大股东与上市公司“一把手”合一 （微信公号） 。 2026-07-02 黄宇受聘集团总裁——万科首位外部空降总裁，此前任深圳市委金融办副主任、深投控总会计师/副总经理 （搜狐财经） 。 2026-07-07 “23万科MTN004”（本金20亿元）展期完成：先向每户债权人兑付不超过10万元，再兑付本金40%，剩余60%展期一年至2027-07-07 （百家号） 。 2026-07-10 半年度业绩预告（预亏120亿–150亿）与新一届董事候选人名单同日发布；上半年10只公开债全部完成一次展期 （界面新闻微博） 。 2026-07-21 深铁集团年内第五笔借款5.19亿元到账，以子公司海南万骏应收账款100%质押，年内输血累计超45亿元。 2026-07-31 临时股东会：韩慧华定调“控亏减亏”；新一届董事会表决产生，6名非独立董事候选人——黄力平、黄宇、雷江松、徐恩利、姚飞、朱志强——背景全部来自深圳国资体系 （百家号） 。 五、化债账本：101.2亿到期债、8.49亿可用资金、与一场“二次展期”的倒计时 把三组数字摆在一起，能看清万科企业眼下的现金流处境： 下半年到期公开债约101.2亿元 （7月单月48.8亿元为高峰） （新浪财经） ； 母公司可动用货币资金仅8.49亿元 ，合并报表的604.9亿元货币资金绝大部分是预售监管资金，分散在各项目公司 （搜狐财经） ；上半年靠 “先兑付小额+40%本金、60%展期一年” 的公式完成了10只债券的一次展期。 真正的风险点是时间： 2026年12月起，前期展期债券将陆续再次到期 。市场已有机构投资人放话——首轮展期债权人尚能接受40%首付与小额兑付，进入二次展期后债权人话语权会被削弱，若深圳国资无法持续大规模输血，公司大概率需要进入 整体债务重组甚至破产重整程序 （百家号，市场判断口径） 。这是媒体判断而非公司披露，但“二次展期”是公告方案里可推导的硬事实：60%本金展期一年，到期日就在2027年7月7日（MTN004案例）。 六、谁在托底，赌注是什么 大股东的输血在节奏上明显加快：2026年1月27日23.59亿元、6月12日11.4亿元、随后两笔合计5.1亿元、7月21日5.19亿元，年内五笔合计 45.28亿元 ，利率统一2.29%（1年期LPR减71个基点），低于万科自身市场融资成本，但风控条件同步收紧——第五笔要求应收账款100%质押 （百家号） 。深铁集团的“托底”是有抵押、按节奏、可计量的，不是无限兜底。 治理层面的赌注同样清晰：新班子是“国资+金融+风险处置”组合——黄宇在深投控期间主导过全国首单10亿元纾困专项债、120亿元共赢股权投资基金，2024年后又在深圳市委金融办参与房企债务协调 （搜狐财经） 。同步发生的还有人事换血：独董张懿宸因任职满6年届满离任 （微信公号） ，前董秘朱旭6月末从万物云离职、彻底离开万科体系 （微信公号） ——老班底退出与新国资班子入场的换挡，集中在2026年上半年完成。 七、风险观察：四组必须盯住的信号 亏损没有收敛迹象 ：2024年-494.78亿 → 2025年-885.56亿 → 2026Q1 -59.52亿 → 2026H1预亏120亿–150亿，2024—2025两年累计亏损超1380亿元（媒体报道口径） （搜狐财经） ；7月10日公司自己承认“经营指标还没有呈现出实质性改善，债务和流动性依然承压” （界面新闻微博） 。 审计意见的“提醒段落” ：2025年末短期借款、股东借款及一年内到期有息负债合计约1606亿元，现金及现金等价物约615亿元，审计师就持续经营能力提示重大不确定性（媒体报道口径） （有驾/天眼查新闻舆情） 。 销售端失速 ：2026年上半年合同销售额约350.2亿元，同比下滑近50%，行业排名跌至第十位 （搜狐财经） ——没有销售回款，化债只能继续“借新还旧走钢丝”。 资产处置不畅 ：养猪平台环山集团99.413%股权以32.7亿元底价挂牌（2025年营收57.56亿元、净利4.5亿元），最终因无人接盘停止挂牌 （搜狐财经） ——好卖的在前面卖完了，后面的变现通道收窄。 八、下一步验证什么 8月底正式中报 ：毛利率、新增减值计提规模、结算规模是否与预告一致，是判断高价地包袱“见顶”的第一个硬数据。 101.2亿元兑付安排 ：7月48.8亿元高峰如何落地，后续月份是否延续“统一方案、分债券同步表决”的展期路径 （新浪财经） 。 2026年12月“二次展期”谈判 ：首轮展期的60%本金届时再次到期，债权人接受度与深铁输血节奏是核心变量。 保交楼进度 ：2026年待交付项目超427个、涉及业主逾58万户（媒体报道口径） （搜狐财经） ——交付既是信任契约，也是现金流与减值的同步压力。 来源 经济观察网（转载时代财经）：万科韩慧华：控亏减亏是全年核心经营目标之一 界面新闻微博：万科A预计上半年净亏120亿到150亿 新浪财经：万科下半年到期公开债规模101.2亿元 百家号：大股东再“输血”5.19亿，年内已借45亿 搜狐财经：新总裁上任！万科化债会加速吗？ 搜狐财经：万科控亏攻坚2026 搜狐财经：万科2026控亏攻坚战打响 有驾（经天眼查新闻舆情收录）：886亿创纪录亏损，万科千亿债务压力巨大 微信公号：黄力平任深铁集团董事长，万科独董张懿宸届满离任 微信公号：落幕！万科“A股最贵女董秘”朱旭彻底离场 天眼查：万科企业股份有限公司工商基础信息 天眼查：万科企业股份有限公司核心团队