事时观察｜房企销售 · 2026-07-31 中海地产集团：前7月权益销售1375亿登顶，百家房企降幅五连收窄——真回暖还是低基数？ 7月31日，中指研究院发布1—7月百强房企销售数据：100家房企销售总额18042.1亿元，同比降幅较1—6月再收窄0.6个百分点，连续第5个月收窄。同一天，克而瑞1—7月权益榜出炉， 中海地产以1375亿元登顶 ，保利发展1182亿元、华润置地908.9亿元分列二三位。全行业仍在缩量，头部却在分叉——这篇文章拆开看：中海凭什么涨、涨的含金量多少、降幅收窄是回暖还是托底，以及金九银十之前要盯哪几个验证点。 18042.1亿 1—7月百家房企销售总额（中指，全口径） 同比降幅较1—6月收窄0.6pct，连续5个月收窄；操盘口径14315.8亿，权益口径12621.9亿 1375亿 中海地产1—7月权益销售额，行业第一（克而瑞） 保利1182亿、华润908.9亿；央企阵营5家中3家同比增长，中海、华润增幅领先 1343.5亿 中海上半年全口径销售额，同比+11.8% 与保利（1351亿）仅差7.5亿；权益口径1236亿反超保利（1065亿），权益比例约92% -12.1% 中海上半年销售面积同比变化——"价涨量缩" 金额升、面积降，改善型大平层与高端项目撑起业绩结构 一、中海为什么是"逆势"的那一个：地段、产品、钱 在百强上半年全口径销售额同比下滑约16%、TOP10平均增速-6.9%的行业背景里（ 市场机构数据整理 ），中海是极少数保持双位数正增长的千亿级房企。市场归因集中在三件事： 货值押在核心城市。 上半年20家代表房企45.5%的业绩来自一线城市、同比提升5.8pct，中海是9家一线城市销售贡献率超过50%的房企之一，几乎不碰三四线（ 同上 ）。 吃到了"取消限价+改善需求爆发"的红利。 代表企业200平方米以上高端项目销售额占比同比猛增10.9pct至25.3%；中海凭核心区地块推出大平层、低密产品，高单价高利润对冲刚需疲软，形成"金额+11.8%、面积-12.1%"的价涨量缩结构（ 同上 ）。 逆周期拿地在2026年集中兑现。 2024—2025年土地市场冰冻期，中海依托央企信用在沪深京土拍频繁出手补充核心地块，2026年上半年进入销售端（ 同上 ，含东方证券观点转述）。 短期业绩还有垫：截至6月30日，中海尚有140.57亿元已认购未签约销售，可支撑下半年初期转化（ 同上 ）。 二、头部四家对照：谁在涨，谁在让利 企业（2026上半年） 全口径销售 同比 权益销售 利润 / 财务线索 保利发展 1351亿 — 1065亿（第二） 半年度快报：营收1028.97亿、-11.95%，归母净利19.28亿、-38.96%；2025年报综合融资成本2.72% 中海地产 1343.5亿 +11.8% 1236亿（第一） 高盛预计2026年开发物业毛利率约14%（管理层指引13%–15%中位），维持"买入" 华润置地 约1165亿 正增长 808.3亿（第三） 1—7月权益908.9亿，增幅与中海同处央企第一梯队 招商蛇口 签约962.45亿 +8.3% TOP4 归母净利预计5亿–6.5亿、同比-55%至-65%，扣非-93%至-95%；结转毛利率下降 口径说明：全口径/权益数据来自中指研究院、克而瑞榜单（媒体转述）；中海、华润、招商蛇口数据分别见 头条号整理 、 搜狐财经 、 招商蛇口业绩预告 。表格看点：销售规模上中海已贴近保利，权益口径反超171亿；但"卖得多≠赚得多"，头部四家利润端普遍承压。 三、真回暖还是低基数：两边的证据都要摆出来 支持"回暖"的信号 百强销售总额同比降幅连续5个月收窄，1—7月再较1—6月收窄0.6pct（ 中指研究院 ） 1—7月中海、华润、招商蛇口、中国金茂、北京城建等销售额同比正增长（ 同上 ） 央企阵营5家中有3家权益销售额同比增长，头部份额向央国企集中（ 克而瑞1—7月权益榜 ） 5月70城数据：一线新房价格环比+0.2%，自2月起连续4个月正增长；上海、深圳二手房环比+0.6%（国家统计局数据， 经媒体转述 ） "低基数托底"的裂缝 中指研究院企业研究总监刘水直言：核心城市活跃度延续， 叠加去年同期基数较低 ，共同推动降幅收窄（ 证券时报原报道 ） 上半年百强全口径销售同比仍下滑约16%，行业整体未脱离收缩通道（ 机构数据整理 ） 上半年重点100城新房成交面积同比约-12%；5月二线城市新房环比-0.1%、三线-0.4%——修复集中在一线（ 同上 ） 中海自身"价涨量缩"：金额+11.8%但面积-12.1%，说明撑起增量的主要是高单价改善盘，刚需端仍弱（ 同上 ） 上半年全口径千亿房企仅剩3家（保利、中海、华润），去年同期为4家，绿城跌出千亿阵营（ 同上 ） 编辑部判断： 目前更接近"核心城市局部回暖＋低基数放大"的组合，尚不足以支撑"全行业复苏"的结论。中海是这一结构里受益最明显的头部央企之一——但它是结构性受益者，不是全面复苏的证明。 四、中海自身的压力清单 毛利率中枢下移。 高盛将中海2026—2028年开发物业毛利率预测平均下调1个百分点，预计2026年约14%，仅贴近管理层指引（13%–15%）中位；主因是一线城市以外持续存在的定价压力（ 高盛研报 ）。 增速在回落。 同比增速从2025年初的32.56%降至2026年上半年的11.8%，核心城市购买力修复有上限（ 机构数据整理 ）。 平台公司涉诉（自身风险）。 据天眼查档案：中海地产集团作为上诉人之一涉及（2024）粤01民终33480号财产损害赔偿纠纷，民事二审立案；另涉（2023）京02民终943号商品房预售合同纠纷，已结案；2026年7月2日，其作为被告之一在北京西城区法院开庭一起房屋租赁合同纠纷（ 天眼查｜司法风险 ）。 关联方线索（非公司自身风险）。 其投资的中信地产长春有限公司存在清算信息；控股子公司天津中海天嘉湖房地产开发有限公司存在被起诉的开庭公告（ 天眼查｜企业天眼风险 ）。 主体边界要看清。 榜单上的"中海地产"是中海系品牌整体口径，销售主要发生在上市平台中国海外发展（00688.HK）；本文主角中海地产集团有限责任公司是中海系内地平台（曾用名中信房地产集团有限公司，2016年变更为外商投资企业、由英万国际有限公司100%持股），注册资本24.9亿元、参保人数仅69人、年报财务数据不公示——其单体报表并不能直接支撑榜单业绩（ 天眼查｜工商信息 、 天眼查｜企业年报 ）。 五、金九银十之前，盯这五个验证点 8月：中期业绩。 中国海外发展中报将验证开发物业毛利率能否守住13%–15%指引区间，这是销售回暖能否转化为利润的最直接试金石（ 高盛研报 ）。 9—10月：金九银十去化。 中海6月末140.57亿元已认购未签约能否如期转签，叠加新盘入市节奏，决定下半年增速曲线（ 机构数据整理 ）。 地市是否跟量。 6月25日深圳宝安一宗宅地355轮竞价、溢价99.05%、楼面价8.79万元/㎡——核心区地价热度仍在，但"销售回暖→拿地放量"的传导尚未确认（ 同上 ）。 政策力度。 原报道引述的"因城施策力度持续加大"如何落地——限价调整、税费与信贷工具是决定改善型购买力上限的关键变量（ 证券时报 ）。 数据确认。 8月上旬发布的7月单月百强销售与70城房价，将检验"五连收窄"能否延续为"六连"，以及一线之外的城市是否出现跟涨。 数据与口径提示： 本文行业数据均出自中指研究院、克而瑞2026年7月31日发布口径，部分机构数据经媒体转述，引用时已标注来源；"中海地产"榜单口径指中海系整体（销售主要由上市平台中国海外发展承载），中海地产集团有限责任公司为内地控股平台，公司档案信息来自天眼查公开数据（工商、年报、司法、债券、评级模块），其中信用评级为2016年1月中诚信给出的AA+债项评级、时间较早，当前评级状态未在本轮已核验范围内更新。天眼查档案显示其存量债券"15中地01"（40亿元、票面4.4%、5年期）发行人为曾用名"中信房地产集团有限公司"，已于2020年12月到期。 来源 证券时报｜连续5个月降幅收窄！重点房企销售情况持续改善（2026-07-31） 新浪财经转载中指研究院｜1—7月100家房企销售总额18042.1亿元（2026-07-31） 新浪财经（乐居财经）｜1375亿！中海地产拿下2026年前7月权益销售榜冠军（2026-07-31） 头条号｜百强房企下滑16%，中海半年销售1343亿增11.8%（2026-07-07，含中指、东方证券数据转述） 搜狐财经｜高盛：中海外上半年合约销售增长领先同业，维持"买入"（2026-07-17） 招商蛇口2026年半年度业绩预告（2026-07-14） 搜狐财经｜千亿房企仅剩3家：保利、中海、华润的座次与代价（2026-07-26） 头条号｜招商蛇口、保利北京半年销售额均破百亿（2026-07-16） 天眼查｜中海地产集团有限责任公司｜工商基础信息 天眼查｜中海地产集团有限责任公司｜企业年报（2025年度，2026-06-15发布） 天眼查｜中海地产集团有限责任公司｜司法风险汇总 天眼查｜中海地产集团有限责任公司｜企业天眼风险 天眼查｜中海地产集团有限责任公司｜债券信息 天眼查｜中海地产集团有限责任公司｜企业信用评级（2016-01-14，中诚信AA+）