中海企业发展：销售涨11.8%、北上广深土拍却零收获——百亿房企一年少10家，洗牌何时见底 2026年1-7月房企成绩单出炉，分化被量化成两组数字： 千亿房企5家，与上年同期持平；百亿房企39家，比去年同期少了10家 。作为千亿阵营核心成员， 中海企业发展 （上市平台中国海外发展，00688.HK）以克而瑞权益销售额1375亿元居行业第一，上半年合约销售1343.52亿元、同比增长11.8%。但同一张成绩单的另一面是：中海在北上广深四个一线城市的土地拍卖中 零收获 ，利润在下滑。 头部坚守 与 腰部塌缩 同时发生，中海恰好站在分界线上。 主体档案：中海企业发展集团有限公司，1988年成立于深圳，法定代表人张智超，注册资本200亿元，有限责任公司（港澳台法人独资），隶属中国建筑集团；1992年在港交所上市的 中国海外发展（00688.HK） 为其上市平台，恒生指数成份股（ 天眼查 、 百度百科 ）。文中销售数据均为中国海外发展披露的“中海系列公司”口径。 一、先看硬数据：头部持平，腰部一年净减10家 中指研究院7月31日发布的《2026年1-7月中国房企销售业绩解析》显示，100家房企销售总额 18042.1亿元 ，同比降幅较1-6月收窄0.6个百分点， 已连续5个月收窄 ；操盘销售额14315.8亿元、权益销售额12621.9亿元（ 中指研究院 ）。中指认为，核心城市活跃度延续叠加去年同期低基数，共同推动降幅收窄。 阵营指标 2026年1-7月 上年同期 变化 千亿房企 5家 5家 持平 百亿房企 39家 49家 减少10家 100家房企销售总额 18042.1亿元 降幅连续5个月收窄 把时间轴拉到6月底，收缩其实更剧烈：当时千亿阵营仅 3家 （保利发展1351亿元、中海地产1343.5亿元、华润置地1165亿元），百亿房企34家、较上年同期46家 减少12家 ，绿城中国跌出千亿，TOP100入围门槛降至26.8亿元（ 中指研究院/新浪财经 ）。7月单月头部回补后千亿阵营回到5家——所谓“头部坚守”并非没有波动，而是头部之间互相补位；“腰部塌缩”则是单向的：一年净减10家，中指研究院将其归因于 新货不足、旧货难去化 的双重夹击。 二、中海凭什么留在千亿：核心城市+好房子 增长名单与阵营名单高度重合。中指研究院点名的1-7月销售额同比增长企业——中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、北京城建——共同点是货值集中于核心城市、产品持续迭代（ 证券时报 ）。中海是其中典型： 1343.52亿 2026上半年合约销售，同比+11.8%，TOP10增幅居前 450.28万㎡ 销售面积，同比-12.1%，呈“价涨量缩” 25.3% 行业200㎡以上高端项目销售占比，同比+10.9pct，中海为核心区高端供给主力之一 >50% 中海一线城市销售贡献率，京沪上半年回款均超100亿元 增长的质量结构清晰：金额上升11.8%、面积下降12.1%，意味着成交单价上移，高端改善盘扛起了业绩。产品端，北京通州九棵树的“中海·玖树满和”面向首置首改、海淀树村的“中海·安澜北京”直击高端改善，靠差异化产品换去化速度（ 中指研究院/新浪财经 ）。截至6月30日，中海还有 140.57亿元已认购未转化 的销售，为下半年初期业绩打底（ 央广网 ）。 三、反差一：卖得好，不等于赚得多 硬币的另一面在中报里。中国海外发展（00688.HK）中期业绩显示：营业额 832.19亿元，同比降4.3% ；纯利 85.99亿元，同比降16.6% ；中期息由上年同期的30港仙降至25港仙（ AASTOCKS ）。合约销售增长11.8%与结转收入下降4.3%之间，隔着“结转周期”——今年确认的收入来自市场低谷期售出的项目，销售端的增长要等1-2年才进入利润表。 财务底盘依然稳健：总借贷2274.5亿元、较去年底减少141.2亿元；现金及存款1089.6亿元； 净借贷比率28.4%、平均融资成本2.9%，处于行业最低区间 。7月发行的“26中海04”公司债30亿元，票面利率仅1.75%（ 新浪财经 ）。低融资成本正是中海敢在低谷期重仓、如今又敢在土拍高温期收手的底气。 四、反差二：销售领跑，拿地却踩了急刹车 与销售最鲜明的反差在拿地。公司披露：2026年1-6月新增土地权益建筑面积74.48万平方米、权益地价76.62亿元（ 央广网 ）；市场机构测算的权益拿地金额约60亿元、同比降幅约83%， 权益拿地销售比仅0.05、TOP10垫底 ，同期保利发展约0.35、华润置地约0.36。更受关注的是：上半年中海多次现身北上广深土拍现场，但四个一线城市 全部空手而归 （ 市场分析，个人观点 ）。 2026年上半年对照 中海企业发展 华润置地 全口径销售额 1343.5亿元（+11.8%） 1165亿元 1-7月权益销售（克而瑞） 1375亿元，第1 908.9亿元，第3 上半年权益拿地金额 约60-77亿元 311亿元（行业第2） 拿地销售比 约0.05 约0.36 一线城市土拍 参拍零收获 7月28日联合保利161.2亿元摘上海杨浦八埭头地块 注：中海拿地金额公司披露口径（76.62亿元权益地价）与第三方测算（约60亿元）存在统计口径差异，方向一致。权益榜数据来源： 乐居财经/克而瑞 ；华润拿地数据来源： 证券日报/中指研究院 。 华润置地上半年拿地311亿元、新增货值846亿元，双双位列行业第二；7月28日又联合保利发展以 161.2亿元 竞得上海杨浦平凉社区八埭头地块，219轮竞价、楼面价102023元/平方米、溢价率35.83%，刷新2026年上海宅地总价纪录（ 中指研究院 ）。中海则选择“不追价”。市场分析给出的三点逻辑：一是节奏——中海奉行低谷拿地、高热观望，2025年全年权益拿地超942亿元逆势补仓，2026上半年正处这批低价项目的集中兑现阶段；二是利润红线——内部要求新增项目成本利润率不低于15%、一线城市IRR不低于12%，当前核心地块多数难达标；三是土储厚——截至2025年末本部土储总建面约2527.8万平方米、权益比超90%，一线及强二线占比86.5%，按当前销售规模可支撑约2.5年开发（ 市场分析，个人观点 ）。 中海并未完全退出补仓，而是转向城市更新：上海徐汇东安项目（2025年联合招商蛇口、中旅投资，协议出让总金额439.5亿元，刷新全国纪录）、深圳南山桃源同富裕工业区旧改（股权收购）、北京危旧楼改建试点、广州海珠中轴旧改（ 市场分析，个人观点 ）。 五、腰部塌缩会停吗：三个变量 百亿房企一年少10家，本质是“销售回款→拿地能力→未来货值”链条的传导：越拿不到地的企业，下一轮销售越被动。对腰部房企而言，新货不足与旧货难去化同时存在，规模收缩的惯性短期难逆转。三个变量决定出清节奏： 政策变量 ：7月30日中央政治局会议明确“稳定房地产市场”；7月13日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，将住房消费置于大宗耐用消费品体系首位；7月15日高层在上海考察时强调高质量推进城市更新。因城施策若加码，核心城市修复或向更多城市扩散。 市场变量 ：中指初步统计，7月30城新建商品住宅销售面积同比小幅增长、一线增幅较高；重点20城二手房同比小幅增长、活跃度强于往年；但300城住宅用地成交规模与出让金同比仍在下降—— 修复仍是结构性的 。 企业变量 ：上半年百强拿地总额3360亿元、同比降33.7%，但6月300城住宅用地平均溢价率回升至17.4%、创近一年新高——“优中选优”意味着腰部房企即便想补仓，也难在核心地块上竞争。 中指研究院的判断是：市场全面企稳仍需时间，销售分化或将持续。换言之， 百亿阵营的数量收缩未必见底，“头部坚守、腰部塌缩”短期不会逆转 （ 中指研究院 ）。 六、风险观察：给中海企业发展点几个需要盯的位置 利润端 ：纯利同比降16.6%、中期息下调。若结转毛利率继续承压，销售端的“冠军”难以直接转化为股东回报；高端盘的高单价能否持续，取决于核心城市购买力。 拿地空窗 ：若三季度仍不回归公开市场，按2.5年土储覆盖测算，2027-2028年货值接续存在不确定性；城市更新项目周期长、资金占用大，兑现节奏慢于招拍挂。 司法与合规 ：天眼查工商信息将其标注为“被执行人”标签（本轮核验中未找到对应具体被执行金额记录）；已核验的近期司法记录以程序性公告为主——2026年3月长沙中院（2026）湘01执异99号，中海为 申请执行人 、申请追加被执行人；2026年6月济南济阳区法院劳务合同纠纷，中海为被告之一，诉请劳务费2.38万元及利息，定于8月10日开庭。案件金额小、多为流程性事件，但提示主体层面诉讼并非零记录（ 天眼查司法风险 ）。 数据口径 ：克而瑞权益口径（1-7月1375亿元第一）与中指全口径（上半年1343.5亿元第二）并存；拿地金额公司公告口径与第三方测算亦有差异，比较时需先看口径。 七、下一步看什么 8月上旬 ：中海7月单月销售公告。7月是传统淡季，若累计增幅延续，则“头部坚守”继续成立。 三季度 ：中海拿地是否回归。历史上海偏爱三季度拿地窗口；若继续空窗，说明其对地价容忍度仍低，也意味着2027年后的货值接续要靠城市更新补位。 8-12月 ：百亿房企数量是否进一步收缩。若年内跌破35家，腰部出清仍在加速；若企稳，洗牌或进入尾声。 对中海企业发展而言，真正的考验不是今年卖多少，而是：销售端的增长能否在2027年顺利接续，利润端能否止跌回升——这决定了“千亿持平”究竟是守住了底线，还是只是分化中的暂时领先。 来源 证券时报：连续5个月降幅收窄！重点房企销售情况持续改善 中指研究院：1-7月百强房企销售总额逾1.8万亿 降幅连续五个月收窄（智通财经转载） 澎湃新闻：机构：前七月百强房企销售总额18042.1亿元（新浪财经转载） 乐居财经：1375亿！中海地产拿下2026年前7月权益销售榜冠军 中指研究院：房企2026年半年度最新“成绩单”出炉（新浪财经） 央广网：中海：1—6月累计合约物业销售金额约1343.52亿元 AASTOCKS：中国海外发展(00688.HK)中期业绩 证券日报：百强房企上半年拿地总额3360亿元 核心城市土地市场热度有所攀升 市场分析：中海上半年北上广深土拍“战绩”全为零（个人观点，仅供参考） 市场分析：百强房企下滑16%，中海半年销售1343亿增11.8%（个人观点，仅供参考） 新浪财经：“26中海04”上市及中国海外发展相关公告 天眼查：中海企业发展集团有限公司工商基础信息 天眼查：中海企业发展集团有限公司司法风险汇总 百度百科：中海企业发展集团有限公司