万科企业：销售额近乎腰斩，化债与资产处置能否跑赢市场下坠速度？ 2026年前7月房企销售榜出炉，TOP10出现罕见的"三级分化"：中海以1494.6亿元、同比增长13.27%的速度贴着保利贴身肉搏，而曾经连续十年进入世界500强的万科，销售额近乎腰斩，全口径排名跌至行业第十位（另一口径列第11位）。规模塌缩的另一面，是现金流与化债的赛跑——母公司可自由动用资金不足9亿元，下半年还有百亿规模公开债集中到期。这家公司正同时面对三个问题：卖房回款够不够快、债务展期谈不谈得拢、资产能不能卖得掉。 先看数字：跌幅不是"下滑"，是"腰斩" 350.2亿 2026上半年全口径销售额，同比下滑约49% 第10位 全口径排名，从去年TOP3跌出前十边缘（另有口径第11位） 120亿–150亿 2026上半年预计归母净亏损，扣非亏损110亿–140亿，连续第二个半年报亏损 约886亿 2025年归母净亏损，创A股房企纪录；年末归母净资产仅1169亿 约2.3万套 2026上半年已交付住房数量 不足9亿 一季度末母公司可自由动用资金，账上超600亿货币资金多为监管锁定预售资金 规模收缩并非今年才发生。据公开报道梳理，万科全口径销售额从2021年的6200多亿元，一路降到2024年的约1700亿元、2025年的不足千亿；总资产从峰值约1.9万亿元缩水至不足1.3万亿元。2026年上半年拿地金额已掉出行业三十名开外。 今日头条 援引榜单数据称，7月28日公布的2026年《财富》世界500强中，万科以2025财年营收约2334亿元（约329亿美元）落榜，距离332亿美元的门槛仅差3亿美元，结束了自2016年起的连续10年上榜纪录。 TOP10三级分化：谁的跌幅在收窄，谁的还在加深 中指院数据显示，前7月100家房企销售总额18042.1亿元，同比降幅较前6月收窄0.6个百分点、连续五个月收窄；但百亿房企39家、较上年同期减少10家——头部坚守、腰部塌缩，是这轮榜单最直接的读数。 新浪财经（闺蜜财经） 对TOP10的拆解如下： 梯队 房企 前7月全口径销售额 同比 趋势特征 第一梯队 逆势增长 中海地产 1494.6亿 +13.27% 增速从上半年11.83%继续扩大 中国金茂 — +7.93% 高端改善路线，增速微降但稳定 华润置地 1306亿 +5.66% 住宅+商业双轮驱动 招商蛇口 1098.6亿 +5.11% 增速较前6月8.18%明显放缓 第二梯队 跌幅收窄 建发房产 733亿 -4.84% 较前6月-9.73%几乎砍半 保利发展 1500亿 -8.09% 跌幅较前6月6.96%加深，"一哥"地位受中海威胁 第三梯队 失速加深 万科企业 — 近乎腰斩 TOP10中跌幅最重者之一 滨江集团 512.9亿 -16.68% 民企独苗，跌幅从-18.20%略收窄 越秀、绿城 — 两位数下跌 规模底蕴不同，跌幅同样沉重 克而瑞的权益口径放大了这种差距：前7月中海以1375亿元权益金额登顶，保利1182亿、华润908.9亿分列二、三—— 乐居财经 指出，央企阵营5家中有3家实现同比增长。同一份榜单里，万科的位置恰恰说明了这轮洗牌的性质：不是市场整体好转，而是"钱便宜的人"在加速收割核心城市份额。 卡点：现金流回正之前，偿债压力已经排到眼前 万科把2026年定义为"改革深化年"，目标不是冲规模，而是活下去。但销售端的持续收缩直接压缩了偿债的"根本水源"。据 腾讯新闻（中访网） 梳理的债务账本： 一季度末总负债近7700亿元，短期刚性债务超1600亿元； 已有超88亿元债券通过"小额兑付部分本金＋剩余本金延期一年＋项目应收账款质押增信"完成暂缓兑付，多数表决高票通过； 下半年仍有百亿规模公开债集中到期，其中7月单月兑付压力接近50亿元，是全年偿债压力最大节点； 大股东深铁集团年内已提供超38亿元借款支持，最新一笔11.4亿元利率仅2.29%、专项用于兑付公开债券。 低息国资借款是托底，但不是解药——它延后了兑付时点，却无法改变"卖房回款持续萎缩"这个根本约束。 搜狐财经 援引万科业绩预告及官方口径：公司将继续推进化险工作，上半年已交付约2.3万套住房——交付是底线，也是现金流消耗项。市场真正要盯的，是7月这波兑付高峰能否平稳落地，以及下半年展期方案是否出现"分层分类"的新变化。 资产处置账本：优质资产在卖，但买家在观望 资产处置是万科在销售之外的第二条回血通道，但2026年的市场给出了尴尬的反馈。天眼查招投标信息显示， 环山集团100%股权（14498.14万股） 由万科第二十届董事会第三十一次会议于2026年4月29日批准转让，转让底价32.9亿元，标的2025年营收57.56亿元、净利润4.5亿元——一个盈利的生猪养殖平台，最终因无意向受让方流拍，目前仍在待售清单上等待调价重挂。 标的 挂牌/处置进展 信号含义 环山集团（生猪养殖） 底价32.9亿挂牌，流拍待调价 盈利资产无人接盘，折射行业变现困局 济南外海实验企业管理100%股权 2026年7月挂牌，底价仅4800万 非主业资产加速清退 上海七宝万科广场、南翔/松江印象城 整售或出让48%股权 商办从重资产持有转轻资产运营 松花湖冰雪度假区 2025年8月已转让给中旅国际 文旅赛道收尾清零 普洛斯21.4%股权 港交所IPO进程加速，按200亿美元目标估值对应约291亿元 可质押、可减持的"终极底牌" 百家号《疯狂瘦身》 的判断是：万科优质可售资产已基本处置完毕，剩余存量若不大幅折价很难找到买方。这意味着第三、第四条回血通道的确定性正在下降——卖得动的是普洛斯这类金融化资产，卖不动的是实体项目股权。 谁在托底：国资顶格进场，但"双黄"能改变斜率吗 人事与股权层面，深圳国资的介入力度在2026年上半年达到顶峰。工商信息显示，万科法定代表人已变更为黄力平（核准日期2026年3月19日）， 天眼查工商基础信息 同时将"被执行人、司法案件"列入企业标签。据 天眼查新闻舆情 及多家媒体报道：黄力平2025年10月履职万科董事长、2026年6月末接任深铁集团董事长，7月2日万科官宣黄宇出任集团总裁——这是万科历史上首位外部空降总裁，其履历覆盖深投控财务条线、深圳金融监管体系与房企风险处置；7月董事会换届的六名非独立董事候选人，被指全部带有深圳国资背景。 这套安排的战略逻辑很清楚：把大股东与上市公司的决策中枢合并，用国资的低息资金、资产平台和信用背书，为万科的展期谈判与资产盘活换取时间。但化债的本质是时间换空间——空间能否出现，取决于新房销售和经营性现金流能否回正，而这恰恰是眼下最不确定的变量。 下一步验证什么 7月兑付高峰 是否平稳落地，展期方案是否从"一刀切延期一年"升级为分层分类处理； 环山集团二次挂牌 的定价与成交情况——它将是资产变现市场的风向标； 下半年销售 能否止住两位数跌幅——万科6月单月75亿元已是上半年最好成绩，斜率仍弱； 普洛斯IPO 进度与估值兑现，这决定万科手上最大的一张"可变现牌"何时能用； 交付节奏 ：上半年约2.3万套，下半年对应的是回款确认与保交付的双重压力。 风险提示：本文涉及的债务数据与资产处置进度来自公开报道，口径存在差异（如上半年排名第十与第十一、环山集团底价32.9亿与报道所称32.7亿），均已并列呈现、未作取舍；公司2026年半年度报告尚未正式披露，最终财务数据以公告为准。 来源 网易财经：中海13%狂飙！保利"一哥"危矣？前7月TOP10 房企三级分化 （2026-07-31） 新浪财经（闺蜜财经）：同题转载 百度资讯：2026年前7月房企销售榜单大变天，保利第一，前10仅剩1家民企 乐居财经（新浪财经）：1375亿！中海地产拿下2026年前7月权益销售榜冠军 今日头条：万科连续10年上榜纪录终结，仅差3亿美元跌出世界500强 （2026-07-28） 搜狐财经：万科A半年预亏150亿 销售额腰斩排名跌至第11 （2026-07-12） 腾讯新闻（中访网）：国资金融干将火线到岗，万科化债攻坚迎来全新操盘手 （2026-07-03） 百家号：疯狂瘦身！万科万亿资产大腾挪 （2026-07-30） 天眼查｜万科企业股份有限公司｜工商基础信息 天眼查｜万科企业股份有限公司｜招投标：环山集团股份有限公司100%股权转让公告 天眼查｜万科企业股份有限公司｜新闻舆情（含886亿亏损、黄力平任深铁集团董事长等）