杨浦滨江 · 土地竞争 · 保利 vs 中海 保利发展控股集团161.2亿拿下杨浦八埭头：三年缠斗中海，赢了地王，先过"绿玻璃"这一关 7月28日，保利发展控股集团与华润置地联合体经过219轮竞价，以161.2亿元竞得杨浦八埭头滨江组合地块，溢价率35.83%，年内总价地王；最后一轮出局者是单兵作战的中海。但地王落袋之后，这家公司当下最需要修复的不是战场，是客户信心。 事时观察 · 2026-08-01 · 基于公开报道与工商档案 2026年7月28日，上海第六批次集中供地，杨浦八埭头滨江组合地块（起价118.68亿元，今年上海单宗起价最高）经过 219轮 竞价，由保利发展控股集团（600048.SH）与华润置地联合体以 161.2亿元 竞得——溢价率35.83%，成交楼板价约10.2万元/㎡，是上海公开出让史上首宗溢价成交的百亿级地块 网易财经 ，也是2026年年内"总价地王"、区域内新"单价地王" 中指研究院数据 。 把保利逼到第219轮的，是独立上阵、不带联合体的中海：73轮后金茂建发退出，142亿元后越秀招商止步，中海从142亿一路跟价，与保利华润鏖战145轮至终局。这已是中海在杨浦滨江核心地块上第三次被保利体系挡下——2023年7月平凉街道71街坊地块摇号败北、2024年第三批次平凉社区地块全场第一个出价仍被保利发展竞得、再到这次八埭头 网易财经 。 但拿下地王的保利发展控股集团，眼下最棘手的对手不是中海，而是自家业主的那扇"绿玻璃"。 关键数字速览 161.2亿 / 219轮 八埭头地块成交价与竞价轮数；溢价35.83%，楼板价102,023元/㎡，年内总价地王 超100亿元 2025年保利杨浦滨江项目合计销售额（估算口径，含海月外滩、外滩序、外滩启、外滩曜等） 58.27亿元 2025年中海云邸玖章销售额（开盘4次），占中海上海权益销售额252.3亿元的约23% 10.35亿 / −79.31% 保利2025年归母净利润及同比；2026上半年19.28亿元，再降38.96% 约333亿元 6-7月保利对徐汇康健（110亿）、杨浦八埭头（195亿）、浦东（28亿）三宗地块发出的招标计划投资额 155亿元 保利2026上半年上海销售，排名第三；华润289.5亿居首、招商263亿次之、中海143亿紧随 数字来源： 网易财经（观点指数监测） 、 界面新闻（中指研究院） 、 保利发展2025年报数据 。 三年缠斗：从摇号败北到219轮鏖战 2023年7月 中海与保利发展旗下保利置业争夺平凉街道71街坊地块，摇号阶段败北，首次西进尝试落空。 2024年（第三批次集中供地） 中海再次报名杨浦滨江平凉社区地块，全场第一个出价，最终仍被保利发展竞得。 2024年底 两度败北后中海调转方向驶向东段，接连拿下定海社区两幅地块，开发云邸玖章南北两区；一年后补仓中区夹心地块，三区联动形成百万级体量大盘。 2025年2月 中海中标八埭头滨江园烂尾项目代建，被市场解读为提前吃透西段板块基本面、为再度西进铺路。 2025年全年 保利连续拿下平凉、江浦、大街街道多幅地块，落地海月外滩、外滩序BUND45/88、海玥外滩序BUND98、外滩启PARK77、外滩曜；云邸玖章开盘4次销售58.27亿元，占中海上海权益销售约23%。 2026年6月24日-7月15日 保利连发三宗上海地块招标计划：徐汇康健110亿元、杨浦八埭头195亿元、浦东28亿元，合计约333亿元，招标前置以压缩拿地到入市周期。 2026年7月28日 八埭头219轮竞价，保利+华润161.2亿元胜出；中海坚持至终局出局。同一天，中海系在北京朝阳酒仙桥地块以46.814亿元拿地（溢价25.84%、楼面价81,063元/㎡）——弹药仍在，只是杨浦西段暂时进不来。 时间线依据： 网易财经《杨浦滨江，保利中海三年缠斗》 、 界面新闻 、 中指研究院数据（酒仙桥地块） 。 东西格局：为什么两家盯上同一段江 杨浦滨江以杨浦大桥为界。西段平凉社区处内环，临近北外滩、对望陆家嘴，滨江资源和城市界面更强；东段定海刚经历大量拆迁、界面待发展，靠美团、B站等科创产业导入。三年下来，两家打成"东西分治"的错位格局： 维度 保利（西段·平凉） 中海（东段·定海） 项目阵列 海月外滩、外滩序BUND45/88、海玥外滩序BUND98、外滩启PARK77、外滩曜 云邸玖章南北中三区（备案名悦阳云筑/波阳云筑/浩阳云筑所在组团） 拿地打法 大小通吃、连片开发，2024-2025年连拿平凉、江浦、大街街道多幅地块 偏好连片地块，三区联动、百万级体量大盘 2025年销售 杨浦滨江项目合计超百亿元 云邸玖章58.27亿元，占中海上海权益销售（252.3亿）约23% 战略诉求 巩固片区市场占位与话语权，八埭头落地后西段进一步闭环 以大盘现金流为底盘，等待向西挺进更高价值西段的窗口 博弈点很清晰：中海想西进，保利要守土，两种诉求撞在同一宗地块上，就变成了7月28日的219轮。 网易财经 指出，保利的区域客户池与定价权是其连片布局的底层逻辑——存量项目积累的意向客户可转化、运营成本可摊薄、区域成规模后掌握更强定价权（ 界面新闻引述专家观点 ）。 "绿玻璃"风波：地王之外的另一场硬仗 近期，位于杨浦滨江的保利海玥外滩序BUND98被业主指出外立面减配、设计擅自变更、配套隐瞒等多重问题，其中"绿窗"争议一度冲上上海楼市热搜。业主实地探访发现，项目外立面玻璃整体呈明显绿光，与销售阶段宣传的"通透高质感洁净玻璃"观感反差巨大；有业主向 界面新闻 称，玻璃发绿是因为开发商未用超白玻（成本差仅约每平方米几十元），窗户还有"哈哈镜"效果，开发商已答应更换。 业主列出的问题不止玻璃：部分楼栋无电梯连接地下一、二层的不利因素被指隐瞒，且不符合无障碍设计要求；外立面铝板颜色与石材颜色被指虚假宣传；8楼阳台顶为铝板，购房者未被告知无法悬吊晾衣杆或封阳台。据界面新闻，目前仍有部分诉求在沟通中。 这场风波的背景是保利在上海的销售盘面： 自2025年4月起，公司签约金额已连续12个月同比下滑 ，2026年3月签约金额260.33亿元、同比减少10.28% 每经财经 。界面新闻援引业内人士评价称，保利在上海布局虽多，但标杆项目打造存在明显短板，"缺少能够惊艳市场的代表作"，而中海恰恰靠云邸玖章实现了产品突围，打破了"重成本、轻产品"的固有标签 网易财经 。 对保利而言，"绿玻璃"的直接风险是客户信心与后续去化：西段百亿级货值要卖出去，靠的是口碑，而不是地王光环。 为什么亏着也要加仓上海 保利发展控股集团的报表压力是明牌。2025年年报：营业收入3081.44亿元、同比减少1.13%，归母净利润10.35亿元、同比减少79.31%，扣非净利润6.59亿元、同比减少84.52%；2021-2025年净利润连续5年下滑，从289.50亿元一路降至10.35亿元；全年计提房地产项目减值准备合计69.58亿元（含存货跌价准备54.42亿元），直接减少归母净利润44.47亿元 每经财经 。 2026年上半年的快报没有止跌：营业收入1028.97亿元、同比下降11.95%，归母净利润19.28亿元、同比下降38.96%（一季度9.16亿元、二季度10.12亿元，环比回升约10%） 财联社电讯 。与此同时，保利在上海的销售排名正在后退：2025年上半年259.9亿元居上海第一，2026年上半年155亿元滑至第三，与第四名中海（143亿元）仅差12亿元 界面新闻 。 于是有了"333亿招标+上半年4宗地、权益拿地额85.91亿元、上海拿地宗数第一"的高强度加仓 界面新闻 。市场给出的解释：上海是全国韧性最强的市场，2026年上半年新房成交同比大涨45% 中指研究院数据 ；保利把资源从低能级城市收回，集中押注上海、杭州（南京今年一块地未拿） 界面新闻引述同策研究院观点 。反面信号同样存在：6月30日福州台江金融街鳌峰片区土拍现场，保利也在举牌名单之列，同场出现135轮、74轮、93轮的高强度竞价 今日头条 ——补仓并非上海独享，但弹药必须花在刀刃上。 下一步验证什么 八埭头怎么卖。 剔除商业分摊后可售住宅楼板价超11万元/㎡，叠加161.2亿元总价，保利+华润的操盘分配、产品定位与定价空间，将是"绿玻璃"之后第一次大考。 整改兑现速度。 业主称开发商已答应更换玻璃，兑现速度与质量决定口碑修复曲线；徐汇康健地块7月28日以70.6亿元成交（溢价24.51%），保利此前的110亿元招标计划是否落地，同样待确认。 中海西进窗口。 云邸玖章这个现金流底盘能撑多久；下一宗西段地块出让时，中海是否带着代建吃透的板块认知卷土重来。 业绩拐点。 2026全年净利能否止跌、上海销售排名能否回到前二；8月第七批次浦东地块，保利是否继续出手。 压力清单与底气 压力与风险信号 净利润连续5年下滑，2026上半年再降38.96% 连续12个月签约金额同比下滑（2025年4月起） "绿玻璃"舆情叠加"标杆作品缺位"的业内评价，直接冲击西段去化 上海销售排名从去年同期第一滑至上半年第三，与中海差距仅12亿元 161.2亿元高总价、10.2万元/㎡楼板价地块的库存与资金占用压力 战略动机与有利条件 央企背景：天眼查2025年报口径显示，中国保利集团持股约40.72%（截至2025-12-31） 销售规模仍居行业第一：2025年签约金额2530亿元，连续三年行业第一 2025年资产负债率72.26%、连续五年下降，有息负债余额3412亿元、同比减少77亿元 上海2026上半年新房成交同比+45%，核心地块"缩量提质"、一线城市平均溢价率19.8% 西段连片客户池与定价权；八埝头落地后，杨浦西段话语权进一步集中 工商档案显示，保利发展控股集团股份有限公司成立于1992年9月，注册于广州市海珠区，法定代表人、董事长刘平，注册资本约119.7亿元，2025年年报社保口径参保人数44347人 天眼查·工商信息 天眼查·2025年报 。在本次已核验的司法档案范围内，可见诉讼以广州地区程序性公告为主（如保利作为原告的返还原物纠纷），未发现与杨浦项目直接相关的已决诉讼记录；但项目层面的主要风险点目前集中在业主维权舆情，而非司法程序 天眼查·司法风险 。 来源 网易财经｜杨浦滨江，保利中海三年缠斗（2026-08-01） 界面新闻｜333亿重金加仓，保利能夺回上海楼市销冠宝座吗？（2026-07-27） 每经财经｜保利发展2025年净利蒸发八成，计提减值准备近70亿元（2026-04-18） 财联社电讯（我的钢铁网转载）｜保利发展业绩快报：上半年净利润同比下降38.96%（2026-07-24） 今日头条（中指研究院数据）｜北上广同日土拍收金近300亿（2026-07-29） 今日头条｜三块地都举牌，就是抢不到！（2026-07-01） 天眼查｜保利发展控股集团股份有限公司｜工商基础信息 天眼查｜保利发展控股集团股份有限公司｜2025年年报 天眼查｜保利发展控股集团股份有限公司｜司法风险汇总