事时观察 · 地产｜2026-08-02 杭州滨江房产集团115.93亿领跑民企拿地：全国民企拿地缩水四成，"杭州4席"为何复制不到其他二线？ 中指研究院最新数据 ：2026年1—7月，百家房企拿地总额4189亿元，同比下降27.6%，降幅连续5个月收窄（较上月收窄6.1个百分点）。总量收缩的同时，结构出现一个醒目反差—— 在杭州拿地金额TOP10中，民营房企占了4席 ： 杭州滨江房产集团独占鳌头 ，伟星房产、兴耀房产集团、金帝联合控股集团跟进上榜。 民企在全国榜单上的存在感要稀薄得多： 全国房企拿地TOP10中，民企仅滨江集团1席 ；TOP11—20也只有大华、邦泰、伟星3家。而滨江集团1—7月 权益拿地金额115.93亿元 ，是第二名邦泰集团（49.74亿元）的两倍多，在 亿翰智库民营房企拿地TOP30 中一骑绝尘。 三组数字：全国、杭州、滨江的温差 全国百强（1—7月） 拿地总额 4189亿 元，同比 -27.6% ，降幅连续5个月收窄 300城平均溢价率11.9%（7月），6月曾达16% TOP30民企拿地总额 321亿 元，去年同期约534亿元， 缩水约四成 杭州（1—7月） 拿地金额TOP10中民企占 4席 ：滨江、伟星、兴耀、金帝联合控股 出让金占浙江全省 50.4% ，龙头地位无可撼动 高溢价频现：萧山湘北地块溢价 69.34% 、楼面价33868元/㎡ 滨江集团（1—7月） 民企权益拿地金额 115.93亿 元（第1），权益拿地面积57.17万㎡（第2） 7月21日单日 23.76亿 元连拿两宗宅地，溢价率34.47%/39.22% 2025年新增土储26个项目、总土地款487亿元，期末土储杭州占 79% 口径提示：全国数据为 中指研究院统计 ；民企榜单为 亿翰智库统计 ；"拿地金额TOP10民企4席"同时见于两套统计，事件成立。 同一张榜单，两个阵营：矩阵看民企集中度 市场层级 民企席位 上榜主体 结构含义 全国房企拿地TOP10 1席 滨江集团 央国企（保利、华润、越秀、建发等）绝对主导，民企仅存一席 杭州拿地金额TOP10 4席 滨江、伟星房产、兴耀房产集团、金帝联合控股集团 本地深耕型民企扎堆，均为杭州市场熟面孔 浙江房企拿地TOP10 浙系5席 以滨江、绿城为代表（合计306.3亿元，占49.6%） 浙系民企与国央企（4席、280.1亿元、45.5%）分庭抗礼 上海/广州等核心城市TOP10 零星1—2席 上海有大华集团；广州有昱丰控股、敏捷集团 民企以"本地优势"卡位，未形成集群 数据来源： 中指研究院《2026年1-7月中国房企投资拿地榜》 、 潮新闻《浙江1-7月土地榜》 。滨江在浙江榜已超越绿城居榜首。 滨江2026年拿地节奏：钱都压在哪里 2026-04-23 披露2025年报：全年新增26个项目、计容建面172.3万㎡、总土地款487亿元；期末土储 杭州占79%、浙江省内其他城市13%、省外仅8% （证券时报报道） 2026-07-21 全资子公司杭州滨盟、杭州滨曼竞得杭州两宗宅地，合计62,807㎡、总价23.76亿元、均持100%权益：上城区长睦地块30轮竞价、5.66亿元、溢价34.47%、楼面价13740元/㎡（板块空窗7年、首宗不限价宅地）；拱墅区运河新城地块50轮竞价、18.10亿元、溢价39.22%、楼面价22666元/㎡（全景网、亿翰智库） 2026-07-28 同行者跟进：伟星房产以28.75亿元拿下杭州未来科技城两宗地块，民企榜排名当月飙升14位至第4；保亿置业以7.70亿元、溢价46.69%摘良渚低密地块 2026-08-02 中指研究院数据发布：滨江在杭州拿地金额独占鳌头，杭州TOP10民企占4席 单日23.76亿元、两宗地溢价率都在34%以上，说明滨江对杭州优质地块是"志在必得"式的出价。 公告口径 显示，两宗地均为住宅用地、100%权益，不走合作分摊路线——这是重仓且自信的信号。 为什么是杭州：可复制的不是"民企意愿"，而是三个条件 第一，销售端的确定性。 滨江在杭州已 连续8年位居销售榜首 ，2025年杭州市场占有率约33%（同花顺、证券时报年报报道）。1—7月全国百强房企销售总额18042.1亿元、降幅连续5个月收窄，但千亿房企仅5家、百亿房企39家（同比少10家），行业是"头部坚守、腰部塌缩"——滨江属于前者。 第二，供地端的质量。 中指研究院指出，杭州供地端主动拿出不限价核心地块（长睦板块即首宗不限价宅地），叠加"数字经济+人口流入"，土地被视为"确定性资产"；上半年宅地出让金TOP20城市占全国比重升至62%。 第三，深耕的复利。 杭州TOP10中的4席民企（滨江、伟星、兴耀、金帝联合控股）全是本地深耕型玩家，靠销售回款和本地信用背书拿地，而非全国铺摊子。 对比的另一面：中指研究院企业研究总监刘水判断，三四线及一二线远郊板块去化压力依然较大；浙江1—7月 11个地级市出让金均未达到各自去年全年水平的一半 ，全省涉宅地出让金同比-40.2%。"杭州4席"本质是收缩环境下的确定性集中，复制到其他二线的门槛在 去化速度和供地质量 ，不在企业意愿。 财务基本面：钱从哪来、打算花到哪 指标（上市公司合并口径） 数值 同比/说明 营业收入（2025年） 828.88亿元 +19.86% 销售额（2025年） 1017亿元 克而瑞全国第10、民营房企第1、杭州8连冠 归母净利润（2025年） 21.16亿元 -16.87%，计提资产减值增加 毛利率 / 利润总额 13.22% / 61.83亿元 毛利率+0.68pct；利润总额+4.2% 总资产 / 扣预收款负债率 2082.34亿元 / 57.23% 年末数，负债结构持续优化 权益有息负债 / 综合融资成本 262亿元 / 3.0% 有息负债连续多年下降，融资成本创历史新低 未结算预收房款 854.79亿元 未来结算收入的蓄水池 2026年一季度 收入124.90亿元、归母净利8.11亿元 搜狐财经援引公告 2026年经营目标 销售额800亿元、有息负债降至约230亿元、融资成本2.9%以内 销售额目标较2025年实际下调约21% 口径提醒：天眼查工商年报填报口径下，2025年度总资产为740.49亿元、总负债443.95亿元、利润总额33.44亿元（2024年度分别为850.46亿元、584.92亿元、21.50亿元），与上市公司审计合并口径（总资产2082.34亿元）差异显著，两个口径不可混用，仅可作"负债压降、净资产增厚"的趋势参考。 档案底子：公司1996年8月成立，注册资本31.11亿元，A股代码002244；董事长戚金兴通过杭州滨江投资控股有限公司（持股64%）持有上市公司45.41%， 最终受益比例约29.06% ；法定代表人兼总经理张洪力。 风险观察：扩张的另一面 民企整体仍在收缩。 全国TOP30民企1—7月拿地总额321亿元，较去年同期约534亿元缩水约四成。"积极性提升"是结构性信号，不是全行业反转。 浙江全省量价双缩。 1—7月土地出让金1324亿元（-35.5%），涉宅地出让金1032.1亿元（-40.2%），11个地级市全部未达去年全年一半——杭州50.4%的集中度意味着全省其他城市的雨露更少。 销售目标主动下调。 2026年销售额目标800亿元，较2025年实际1017亿元下调约21%；若销售端不及预期，拿地端的高溢价补仓将直接推高未来去化压力。 盈利承压与减值。 2025年归母净利润-16.87%，主因计提资产减值增加；高溢价地块（34%—39%）的楼面价成本，需要在销售端继续兑现才能覆盖。 一城集中=一城波动。 土储79%押在杭州。杭州是当前最确定的市场，也是滨江波动率的全部来源——这座城市的地价、限价、去化节奏变化，都会直接传导到公司报表。 司法与质押标签。 天眼查工商档案标签含"被执行人""股权质押""司法案件"；公司曾以被告身份出现在（2022）浙0102民初12237号合同纠纷开庭公告（14名自然人原告，杭州市上城区人民法院，2022-11-30，结果未披露）。以上为公开登记与司法程序信息，风险程度需以公司正式公告为准。 下一步验证什么：三个观察点 8—12月核心二线城市土拍溢价率与民企参拍家数。 如果民企集群出现在成都、西安、南京等城市的TOP10榜单，才能说"杭州模式"在扩散；目前重庆（海成）、福州（守正投资）、南宁（邦泰）仍是单点深耕。 滨江省外拿地占比。 2025年末省外土储仅8%、以宁波等省内城市和上海为方向。若上海、宁波出现滨江的高溢价拿地，说明其复制路径是"半径外扩"而非"异地新建"。 30城新房成交同比能否转正。 中指研究院明确判断：土地市场全面复苏仍需等待商品房销售端实质性改善。政策面（7月30日中央政治局会议定调"稳定房地产市场"、央行3000亿元保障性住房专项再贷款7月全额投放、"卖一买一"个税退税延续至2027年底）是最大变量。 来源与引用 证券时报（新浪财经转载）：《积极信号！连续5个月，房企拿地降幅收窄》2026-08-02 凤凰网财经：《积极信号！连续5个月，房企拿地降幅收窄》2026-08-02 网易·中指研究院：《2026年1-7月中国房企投资拿地榜》2026-08-01 新浪财经·亿翰智库：《2026年1-7月中国民营房企拿地TOP30排行榜》2026-07-30 证券时报：《滨江集团2025年营收同比增近两成 今年设定800亿元销售额目标》2026-04-23 同花顺财经：《滨江集团2025年报：营收828亿增近20%，融资成本3%创新低》2026-04-23 全景网：《滨江集团一日连拿杭州两宗宅地 深耕本土再落两子》2026-07-23 搜狐财经：《滨江集团子公司成功竞得杭州两宗土地使用权，总价达23.76亿元》2026-07-21 潮新闻（腾讯转载）：《浙江1-7月土地榜：各市出让金均未及去年一半》2026-08-01 智通财经·中指研究院：《1-7月百强房企销售总额逾1.8万亿 降幅连续五个月收窄》2026-07-31 天眼查：杭州滨江房产集团股份有限公司｜工商基础信息 天眼查：杭州滨江房产集团股份有限公司｜疑似实际控制人 天眼查：杭州滨江房产集团股份有限公司｜最终受益人 天眼查：杭州滨江房产集团股份有限公司｜企业年报（2024、2025年度） 天眼查：杭州滨江房产集团股份有限公司｜司法风险汇总（（2022）浙0102民初12237号开庭公告）