事时观察 · 2026-08-02 · 司法×税务交叉 鹤岗市比优特时代广场商贸：一间商铺两本合同价差215万，仲裁认定“为避税故意隐瞒真实交易价格”，税务初核进行中 一间127.79平方米的商业门市，15年前卖出342.8万元，备案合同里却只写了127.79万元。差价215万余元，至今悬在仲裁裁决与税务初核之间。 江苏省购房者袁先生（公开裁定书载“袁益同”）于2011年10月以342.8万元购入鹤岗市比优特时代广场金街北即翔宇汽配城综合楼109号商业门市，落款合同中却出现两个版本：预签版总价3,428,106元、备案版总金额1,277,900元。鹤岗仲裁委在鹤仲裁字〔2014〕70号裁决书中认定，双方《补充协议》中关于购房价款的约定“是为了规避国家税收监管，故意隐瞒真实交易价格”，相关约定无效。2026年7月，鹤岗市工农区税务局已受理初核，截至7月27日核查仍在进行。 网易财经《商业观察》 事实与数据截至2026年8月2日报道发布时点。涉税结论以主管部门公示为准；文中“袁先生称”“比优特辩称”均按报道原文标注，不代表已核实结论。 同一标的、两本合同：差出215.03万元 两份合同登记的是同一处房屋、同一建筑面积（127.79㎡），差别在单价与总价，以及“谁是出卖人”。 3,428,106元 预签版协议总价（单价26,826.09元/㎡） 1,277,900元 备案版合同总金额（单价10,000元/㎡） 2,150,206元 两份合同价差，约215.03万元 合同版本 用途登记 建筑面积 单价 总价 出卖人 预签版《房屋买卖协议》 商业用房 127.79㎡ 26,826.09元/㎡ 3,428,106元 签章为华源公司＋比优特公司；形式出卖人为永吉公司及比优特公司 备案版《商品房买卖合同》（GF-2000-0171） 商服 127.79㎡ 10,000元/㎡ 1,277,900元 永吉公司与袁先生 把“两价”固定下来的，是2012年3月12日双方签订的《补充协议》：约定产权登记前，发票及买卖合同的房价款、单价“变更为备案版合同所示内容”，并明确“变更后的文件仅作为产权登记使用，双方实际交易额仍维持原合同约定”。换言之，合同白纸黑字把“备案用低价、交易用高价”写成了安排。鹤岗仲裁委据此认定该价款约定无效，并指出双方签约前均知悉房屋并非比优特开发、亦非一手房，本案不属于商品房买卖合同纠纷，而是普通房屋买卖合同纠纷。 网易财经《商业观察》 维权时间线：仲裁认定之后，又等了12年 2011-04-21 鹤岗市比优特时代广场商贸有限责任公司注册成立，注册资本3000万元（实缴3000万元）。 天眼查·工商基础信息 2011-10 袁先生受比优特商业广告吸引签约购房，称签约、付款均按公司工作人员指引操作；预签版合同约定2012年10月交付，交付后720日内办证。 2012-03-12 《补充协议》落地：备案文件“仅作为产权登记使用”，实际交易额维持原约定。 2012-05-30 签订商业托管经营协议，三年租金822,746元抵扣剩余房款；房屋此后一直由比优特占用，至今未实际移交。 2014-02-27 永吉公司被吊销营业执照。 2014 鹤仲裁字〔2014〕70号裁决：购房价款约定“为了规避国家税收监管，故意隐瞒真实交易价格”，约定无效。 2016-2017 袁益同（报道中袁先生）申请撤销仲裁裁决，鹤岗中院（2016）黑04民特24号裁定驳回申请，终审裁定，2017年1月公告送达。 天眼查·企业风险 2019-08 永吉公司办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，附记标注“已售袁先生”；此时永吉已吊销营业执照5年余。 2020 鹤岗中院（2020）黑04民终63号判决指出，涉税问题不属于该案审理范围，如认为存在偷逃税款可向有关部门反映。 2026-07-15 / 07-27 工农区税务局法制股接收证据材料并受理初核；7月27日回应称核查仍在进行，若查实违法违规将向社会公示，若无问题将对纳税人信息保密。 整条链路上最突出的矛盾是：仲裁2014年已认定“避税约定无效”，税务部门到2026年7月才启动初核——12年间，这件事在司法程序里转了一圈，又回到了“有关部门”案头。 钱去了哪：260.5万汇款里，多笔进了法定代表人个人账户 2,605,360元 袁先生汇款合计（按银行凭证），多笔直接汇入比优特公司法定代表人孟某个人账户，公司出具收款收据 822,746元 三年托管租金抵扣尾款（2012-05-30商业托管经营协议） 3,428,106元 两项相加＝袁方所称已全额付清的总房款 报道中“孟某”即工商档案中的孟繁中：现为该公司持股60%股东、董事、疑似实际控制人；公司现任法定代表人为王洪岩（2025年12月1日核准）。 天眼查·工商基础信息 天眼查·疑似实际控制人 这笔资金流向之所以关键，在于它直接对应“避税”定性：若备案低价仅是账面安排，那么高于备案价的2,150,206元差额对应的契税、印花税及可能的增值税、所得税等，均处于“少缴”状态。袁先生称，比优特在售房期间的涉税问题并非仅涉及其一例。 房子身份之争：是“新建商业门市”，还是2006年的配套车库？ 购房者说法 销售全程未提及房屋为老旧车库或二手房；房屋建于2006年前后，规划审批用途为原运输公司住宅配套车库（建设工程规划许可证号2007-101），非宣讲所称新建商业门市。 2009年1月华源公司与黑龙江比优特商贸有限公司合作开发协议载明：原运输公司住宅楼一楼25个车库（约2000㎡）产权归比优特方。 全程未接触其他房地产公司人员，未注意到比优特是否具备商品房销售资质。 比优特公司抗辩（仲裁程序中） 第一份协议已并列载明永吉公司与比优特公司名称，并如实告知企业编号、建设规划编号及土地使用编号，否则无法通过行政备案，不存在欺诈。 “鹤岗市商品房一楼无论用作车库、门市或住宅，统称为商业用房”，建成后如何使用系购房者自由权利，不存在隐瞒。 曾通知袁先生领取产权证并办理分割登记，袁先生拒绝配合（应诉说法）。 产权登记的僵局同样有据可查：永吉公司2014年吊销执照，2019年8月才办理首次登记，附记“已售袁先生”；而比优特称办证拖延系购房者不配合。两个版本谁更接近事实，直接影响215万差价返还与房屋移交的司法走向。 主体画像：区域零售龙头里的一个“问题主体” 比优特时代广场商贸有限责任公司不是无名的空壳，它背靠的是鹤岗本土零售巨头。但集团的光环，与这家注册主体自身的司法与税务压力，并不在同一张资产负债表上。 维度 时代广场商贸公司（本案主体） 比优特商业集团（母公司体系） 成立/存续 2011-04-21成立，存续，注册资本3000万（实缴3000万） 1996年孟繁中以化妆品店起步，2003年成立公司，2011年建成8万㎡比优特时代广场 控制人 孟繁中60%（董事、疑似实控人）、邢淑兰40%；法代王洪岩 孟繁中为董事长、实控人 经营规模 参保130人，人员规模100-499人；经营范围含非居住房地产租赁、商业综合体管理服务等 2024年销售额约73.5亿元，居2024中国超市百强第22位；门店超100家、员工超1万人；2025年承接永辉黑吉12家门店；2024年11月鹤岗东部物流产业园（投资1.69亿元）启用 集团数据来源： 搜狗百科·比优特 （73.5亿元、百强第22位）； 鹤岗市政府网·比优特“双百”加速度 （接盘沃尔玛/家乐福/大润发等20余家门店、收购永辉黑吉12店、物流产业园）； 中国合作贸易企业协会网·比优特的破局之法 （2024年销售规模约74亿元口径、保亭会）。 风险档案：终本、抵押、拍卖与多起诉讼 在本次已核验的公开范围内，这家公司自身风险记录并非空白，且多集中在2014-2018年，即与本案购房同一时间段前后： 终本案件2件 （工农区法院）：(2014)工法执字第00129号，执行标的317,000元；2015年工执字第127号，执行标的153,300元。 天眼查·企业风险 土地抵押16笔 ：2014-2015年集中设定于时代广场各室（批发零售用地），部分抵押登记至2020年、2024年到期。 天眼查·企业风险 2018年7月 ：兴山区法院公告首次拍卖名下时代广场000J02室（建筑面积883.45㎡夹层），案由为与鹤岗市市区农村信用合作联社等方的借款合同纠纷。 人民法院诉讼资产网·拍卖公告 2022年9月 ：向阳区法院拍卖宝泉岭比优特广场购物中心2层5间商铺，公告提示“存在比优特购物中心返租情况”。 人民法院诉讼资产网·拍卖公告 诉讼面 ：2015年鹤民终字第36号（幕墙工程）、(2017)黑民终114号（建设工程施工，黑龙江高院）、追偿权、房屋租赁、民间借贷等多起开庭与文书记录。 天眼查·企业风险 观察：这件事卡在哪、赌什么、下一步验证什么 税务初核是唯一在途的官方程序，也是最大变量。 工农区税务局口径明确：查实违法违规将向社会公示，查无问题则对纳税人信息保密。定性的基数不是127.79万，而是3,428,106元与1,277,900元的差额215.03万元——若袁先生所称“非个例”成立，追缴范围还将扩大。验证点：初核结论何时出具、是否公示。 215万差价能否追回，卡在“裁决已定、返还未判”。 仲裁认定价款约定无效，但袁益同2016年撤裁申请被驳回，(2020)黑04民终63号又把涉税问题挡在民事审理之外。返还请求需另循合同无效后果或不当得利路径，且与房屋过户、移交状态绑定——比优特称曾通知领证分割而购房者拒绝，这一争议将直接决定诉讼走向。 产权登记悬了15年。 永吉公司已吊销，首次登记附记“已售袁先生”，分割登记与过户落地是下一个可验证节点。 集团越做越大，主体旧账待清。 2025年比优特刚承接永辉黑吉12店、物流园投产，扩张叙事与时代广场商贸主体的终本、抵押、拍卖及“避税约定无效”的仲裁认定形成反差。若税务初核坐实偷逃税款，个案可能升级为对同类历史交易的系统性追缴，这是目前最需要盯住的风险敞口。 来源与依据（可点击核验） 网易财经《商业观察》：江苏购房者鹤岗维权 牵出“阴阳合同”疑云（2026-08-02） 天眼查：鹤岗市比优特时代广场商贸有限责任公司·工商基础信息 天眼查：股东（孟繁中60%、邢淑兰40%） 天眼查：疑似实际控制人 天眼查：企业天眼风险（终本、土地抵押、送达公告、开庭公告） 人民法院诉讼资产网：兴山区法院2018年拍卖公告（时代广场000J02室） 人民法院诉讼资产网：向阳区法院拍卖公告（宝泉岭比优特广场商铺） 搜狗百科：比优特（2024年营业额、超市百强） 鹤岗市政府网：比优特“双百”加速度（2025-06-20） 中国合作贸易企业协会网：比优特的破局之法（2026-06-17）