北京中海新城置业84亿摘下北京年内最贵宅地：191轮竞价、楼面价8.14万，金茂在“开山之作”门口失守 8月4日下午，朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块在北京市公共资源交易中心落槌。 北京中海新城置业有限公司（下称“中海新城”）经线上6轮、线下185轮共191轮竞价，以83.99亿元总价竞得该地块 ，成交楼面价约8.14万元/平方米，溢价率19.13%，刷新2026年北京涉宅用地成交总价纪录，也是年内总价、楼面价双料“地王”。地块北侧一路之隔，正是中国金茂17年前打造的“开山之作”广渠金茂府——参拍前市场普遍预期金茂“志在必得”，最终却在自家门口落败。 每日经济新闻 、 央广网 更值得注意的是一组反差数字：这家注册资本仅1亿元、注册地在房山的法人独资公司， 七天之内在朝阳核心区连掷130.8亿元 ——7月28日刚以46.81亿元拿下酒仙桥地块，8月4日再以83.99亿元拿下广渠路地块，新增货值储备超200亿元。 界面新闻 、 每日经济新闻（全文） 一宗“双料地王”的账本：起拍70.5亿，成交83.99亿 地块位于朝阳区劲松街道、东四环内，紧邻地铁7号线与在建28号线换乘站大郊亭站，属广渠路城中村改造项目片区。挂牌起始总价70.5亿元，超过华润万泉寺B地块的57.711亿元，是2026年至今北京单宗起始总价最高的商品住宅地块；起拍楼面价约6.83万元/平方米，已经高于此前懋源松榆里项目6.21万元/平方米的成交楼面价。 大家帮（腾讯新闻） 指标 数值 地块名称 朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块（R2二类城镇住宅） 用地规模 / 地上建面 36847.62平方米 / 103173.336平方米 容积率 / 限高 2.8 / 80米 起始总价 / 起始楼面价 70.5亿元 / 约6.83万元/㎡ 成交总价 / 溢价率 83.99亿元 / 19.13% 成交楼面价 81407元/㎡（约8.14万元/㎡） 竞价过程 线上6轮 + 线下185轮 = 共191轮 现场竞买主体 金茂、建发、招商蛇口、保利发展、金隅+懋源联合体、中海新城（界面新闻口径为7家房企） 竞得方 中海新城 数据来源： 央广网 、 每日经济新闻 、 界面新闻 “贵”之外还有“难”。出让文件要求：地块须与在建地铁28号线一体化开发，东侧0409-09地块地下须建设约2000平方米地下商业（不得分割出售，经朝阳区政府批准方可整体转让）；西侧须建设15米宽南北向街坊路并对外开放；地块敏感建筑环境噪声预测值超标，需采取隔声减振措施；两处考古发掘面积分别为303平方米和138平方米。中指研究院土地市场研究负责人张凯对每经分析称，项目短板在于“容积率较高，低密属性不足，对产品打造能力要求较高”。 央广网 、 北京进深（新浪财经） 、 每日经济新闻 中海新城是谁：注册资本1亿的“另一块中海牌子” 按工商登记，中海新城成立于2013年9月13日，注册资本与实缴资本均为1亿元， 唯一股东为北京中海地产有限公司（持股100%） ，实际控制链条为：中國海外興業有限公司 → 中海企业发展集团有限公司 → 北京中海地产有限公司 → 北京中海新城置业有限公司。法定代表人付熙嵬任董事长，经理张欣；注册地址在房山区良乡镇官道西大街1号，2025年年报披露的通讯地址为石景山区金安中海财富中心A座15层，参保人数为0。 天眼查｜工商基础信息 、 天眼查｜股东 、 天眼查｜疑似实际控制人 、 天眼查｜企业年报 “0参保、法人独资、项目公司化”的壳特征，对应的是它在中海体系内的特殊定位。界面新闻援引中海新城相关人士说法：中海新城是中海地产北京区域的另一开发主体，与中海北京公司互为兄弟平台——前者擅长城市旧改与大规模片区开发，专攻“开发难度大、具备成片开发潜力”的复杂地块；后者深耕竞争充分的红海市场，两大平台形成内部竞争。 界面新闻 2025年的业绩让这个平台反超了“哥哥”：克而瑞榜单口径下，中海新城以213.65亿元权益销售金额位列北京第二（界面新闻口径为211.29亿元），北京中海为148.16亿—156.05亿元（两口径略有出入）。中海新城此前活跃于石景山、西城，2024年11月以153亿元拿下“朝阳酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，目前在朝阳在售中海萬吉玖序、中海朝阳ONE、中海时光之境等。 新京报贝壳财经（腾讯转载） 、 界面新闻 豪掷的底气来自集团：母公司中国海外发展（00688.HK）2025年权益销售、权益购地金额均居行业第一，新增购地一线城市占比达73.9%，期末在手现金1036.3亿元，北京销售金额超500亿元、连续8年市占率第一。 中海2025年报解读（今日头条） 一周两场豪赌，8天后还有一场更大的 2026-07-28 酒仙桥1019-0013-1地块：中海新城经254轮竞价（界面新闻报道为248轮）以46.814亿元竞得，楼面价8.11万元/㎡、溢价率25.84%，当时创年内溢价率与楼面价双高。 每日经济新闻 、 界面新闻 2026-08-03 广渠路地块线上报价3次，金茂、招商蛇口、金隅+懋源联合体率先出手，中海新城、建发、保利线下报名。 北京进深（新浪财经） 2026-08-04 线上6轮+线下185轮共191轮，中海新城83.99亿元胜出；同日上海5宗地块同步开拍、总成交90.6亿元，“京沪同日抢地”。 界面新闻 2026-08-12 海淀区四季青镇地块计划现场竞价，起拍价85.55亿元，是年内北京挂牌宅地中价格最高的一宗——北京年内总价纪录“即将迎来新高”。 每经前瞻（今日头条） 、 每日经济新闻 这一轮“弹药投放”的背景是供地节奏切换：上半年北京成交21宗涉宅用地、总出让金340.11亿元，同比下降66%，单宗平均规划建面仅5.81万平方米，远郊14宗底价成交；而下半年7月下旬至8月中旬的11宗地块总起始价已达319.24亿元，接近上半年全部成交额，且“轨道站点周边”成为硬约束。 每经前瞻（今日头条） 面粉与面包：8.14万的楼面价，卖给谁 按中指研究院口径，南磨房板块自2012年以来新房累计供应规模小、新增住宅稀缺，2025年能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价约10.6万元/平方米；广渠金茂府二手房均价超10万元/平方米。各家口径的周边价格锚点如下： 参照项目 价格（元/㎡） 口径 广渠金茂府（北区） 挂牌约12.5万 贝壳挂牌均价 广渠金茂府（南/东区） 10万—10.6万 贝壳挂牌均价 能建东誉府 网签均价约10.57万（98套已网签84套） 网签口径；中指研究院称成交均价约10.6万 懋源·騴橒臺（每经报道写作“燕云台”） 7月25日开盘报价约11.5万；4套网签均价10.12万 开盘报价 / 网签 珠江帝景 8.3万—9.2万 贝壳挂牌 住总香榭8号 约10.4万 贝壳挂牌 数据来源： 大家帮（腾讯新闻） 、 每日经济新闻 、 央广网 8.14万元的成交楼面价，与懋源松榆里项目成交楼面价（6.21万元/㎡）相差1.93万元/㎡；若未来售价落在10.5万—11.5万元区间，楼面价与售价之间约有2.4万—3.4万元/平方米的空间，需覆盖建安、地铁一体化配建、隔声降噪与融资成本。张凯对每经的判断是：区域核心矛盾不是库存，而是优质住宅供应不足；项目成败“主要取决于产品定位和市场周期”。 大家帮（腾讯新闻） 、 每日经济新闻 金茂为什么“输不起”，以及它输在了哪 广渠金茂府是中国金茂（金茂府产品线）的开山之作：2009年拿地时也是北京年度总价、单价双料地王，项目“五开五罄”，至今仍是区域二手房价格天花板。每经报道称，开拍前市场一度猜测金茂“志在必得”，线下竞拍中金茂后程发力加价，但最终未能守住。 北京进深（新浪财经） 、 每日经济新闻 金茂的意愿并不缺证据：董事长陶天海曾透露2026年计划在京打造全新升级版金茂府，而广渠路地块正是17年前打造广渠金茂府的“成名地”；2026年上半年中国金茂签约销售额575亿元、同比增长7.8%，升至克而瑞榜单TOP7。但今年金茂在北京拿地节奏偏稳——仅4月以底价拿下朝阳东坝地块。此次失利后，其是否会加码补仓北京核心区，8月12日海淀四季青地块及后续批次将是直接观察窗口。 每经前瞻（今日头条） 、 北京进深（新浪财经） 风险观察：热闹之外，四件事需要盯住 1. 中海新城本体的司法标签。 天眼查工商信息页标注该公司标签含“被执行人、司法案件”。已核验到一项未决程序：四川豪铖建筑劳务有限公司起诉中海新城、第三人中城投集团第五工程局的债权人代位权纠纷案（案号(2025)京0111民初26776号），北京市房山区人民法院2026年4月3日公告送达开庭传票，5月29日公告送达判决书（案件已审理终结，判决结果未在已核验材料中披露，15日上诉期届满后判决生效）。 天眼查｜司法风险汇总 2. 1亿注册资本与130.8亿拿地的杠杆结构。 一周内连拿两宗核心地块，项目公司层面资金几乎全部依赖股东与集团输血；支撑面是集团在手现金1036.3亿元、融资成本处于行业低位。项目公司层面负债与股东借款的具体安排，需后续公告验证。 3. 高容积率+配建包袱+噪声短板。 2.8容积率、80米限高的“大高板”形态缺乏低密属性，叠加地铁一体化、2000㎡地下商业、街坊路建设与隔声降噪投入，产品力与成本控制是项目能否兑现利润的关键。 4. 市场分化的下行压力。 上半年北京远郊地块14宗底价成交、核心区高溢价并存的“冰火两重天”说明购买力分层明显；广渠路地块未来售价若高于区域二手房天花板，去化节奏将直接承压。界面新闻亦指出，中海新城大举拿地正在给中海北京公司带来竞争压力。 下一步验证什么 8月12日海淀四季青地块（起拍85.55亿） ：年内总价纪录是否再刷新，金茂是否出手补仓，是判断本轮北京核心区土拍热度的下一个节点。 广渠路项目产品定位与取证价 ：案名、户型与预售价格将验证“8.14万楼面价→10万+售价”的链条能否成立。 区域新房去化信号 ：能建东誉府（98套已网签84套）、懋源·騴橒臺（仅4套网签）的网签均价与流速，是最接近的定价参照。 中海新城后续资金安排 ：集团半年报、股东注资或项目公司增资公告，可验证高杠杆拿地的资金闭环。 债权人代位权案判决结果 ：上诉期后判决生效情况与执行进展，将直接关系到该公司在房山本地项目上的法律责任边界。 主要来源： 每日经济新闻｜191轮竞价、84亿元总价，北京年内最贵宅地诞生（原报道） 每日经济新闻（今日头条转载全文） 界面新闻｜京沪同日“抢地大战” 央广网｜一周内斥资超130亿元 北京进深（新浪财经）｜广渠金茂府门口，来了六家地产大佬 大家帮（腾讯新闻）｜楼面价8.14万/平地块数据 每经前瞻（今日头条）｜北京11宗涉宅地即将拍卖 新京报贝壳财经（腾讯转载）｜2025北京新房争霸 中海2025年报解读（今日头条） 天眼查｜北京中海新城置业有限公司｜工商基础信息 天眼查｜股东 天眼查｜疑似实际控制人 天眼查｜企业年报 天眼查｜司法风险汇总 口径说明：酒仙桥地块竞价轮数，每经报道为254轮、界面新闻为248轮；中海新城2025年权益销售额，克而瑞口径为213.65亿元、界面新闻口径为211.29亿元，两处均并列呈现。公司档案数据来自天眼查公开登记信息，事件数据来自上述媒体报道。