北京中海新城置业84亿摘广渠路“地王”：7天130.8亿扫货朝阳，楼面价8.14万/㎡的保本线在哪？ 8月4日下午，北京年内最贵宅地在北京市公共资源交易中心落槌：朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块经线上6轮、线下185轮共191轮竞价，由 北京中海新城置业有限公司 （下称“中海新城”）以 83.99亿元 竞得，成交楼面价 8.14万元/㎡ 、溢价率 19.13% ，刷新2026年北京涉宅用地成交总价纪录。紧邻自家开山之作广渠金茂府、开拍前被市场视为“志在必得”的中国金茂后程加价仍落败。而仅一周前的7月28日，中海新城刚以46.814亿元拿下酒仙桥地块—— 7天内在朝阳核心区连续投入130.8亿元，新增货值储备超200亿元 （ 每经/搜狐财经 ）。 核心指标 83.99亿 成交总价（元） 8.14万 成交楼面价（元/㎡） 19.13% 溢价率 191轮 线上6+线下185轮竞价 3.68万㎡ 建设用地面积 2.8 容积率（折算计容建面约10.32万㎡） 一、地块档案：核心区“断供”13年，凭什么值这个价 项目 数据 地块 朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，东四环西侧、广渠路南侧，紧邻地铁7号线与在建28号线大郊亭换乘站 挂牌条件 起始总价70.5亿元，起始楼面价约6.83万元/㎡；东侧0409-09地块地下配建约2000㎡地下商业，经地下通道连通地铁28号线（ 挂牌信息 ） 成交结果 83.99亿元、楼面价8.14万元/㎡、溢价率19.13%，刷新2026年北京涉宅用地总价纪录，也是年内总价、单价“双料地王”（ 界面新闻 ） 竞价过程 线上6轮+线下185轮共191轮、历时约2小时；金茂后程发力加价仍落败，招商、保利等交替竞价（ 每经/搜狐财经 ） 竞买人 金茂、建发、中海新城、招商、保利、“金隅+懋源”联合体等——每经口径为6家竞买人，界面新闻口径为7家；两家报道均确认参拍方清一色头部央国企（ 每经 ／ 界面 ） 已知短板 容积率2.8偏高、低密属性不足；东侧临近东四环，部分楼栋存在道路交通噪声超标风险，出让文件要求采取被动防护（ 挂牌信息 ； 张凯观点 ） 稀缺性是这场竞价的前提：南磨房板块自2012年以来的13年间，新房累计供应仅219套、合计3.26万㎡，2025年才由能建东誉府95套现房补了一次货，成交均价约10.6万元/㎡、基本售罄（ 挂牌信息 ）。中指研究院土地市场研究负责人张凯的判断是：南磨房的核心矛盾不是库存，而是优质住宅供应不足，广渠路沿线多年置换需求积累，地块吃的是CBD通勤和成熟界面（ 每经/搜狐财经 ）。 二、时间线：中海新城的一周，与北京土拍的纪录更替 7月25日 ——懋源·燕云台开盘，报价约11.5万元/㎡，为板块新房价格体系定下锚点（ 每经 ）。 7月28日 ——酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块，254轮竞价（线上6轮+线下248轮），中海新城以46.814亿元竞得，楼面价8.11万元/㎡、溢价率25.84%，创当时年内溢价率与楼面价双高；越秀、招商、保利、建发、绿城等6家国央企参与（ 中国经营报 ）。 8月4日 ——广渠路0409-10地块，83.99亿元，总价、单价双料“地王”。7天内中海新城在朝阳核心区合计投入130.8亿元，新增货值储备超200亿元（ 每经 ）。 8月12日 ——海淀区四季青镇地块计划现场竞价，起始价已突破85亿元，为年内挂牌地块价格之最，北京土拍总价纪录或再被刷新（ 每经 ）。 背景是供地端的硬约束：北京今年已推出35宗地块，“轨道站点周边”成为硬性条件，第四轮起大多数地块绑定；朝阳区上半年涉宅用地更是明显缩量，仅东坝单店一宗成交，酒仙桥是年内朝阳第二宗（ 每经 ； 中国经营报 ）。 三、中海新城是谁：房山良乡起家的项目公司，正在吃下朝阳的“地王” 项目 信息 基本盘 2013年9月13日成立，注册资本1亿元（实缴1亿元），有限责任公司（法人独资），存续；法定代表人付熙嵬（董事长），张欣任董事兼经理，孙齐林任董事，栾奥深任财务负责人（ 天眼查·工商信息 ） 股权与控制链 北京中海地产有限公司100%持股（认缴、实缴均1亿元）；天眼查“疑似实际控制人”追溯至中國海外興業有限公司，中间经中海企业发展集团有限公司、北京中海地产有限公司层层100%持股——典型中海（中国海外）体系央企平台（ 天眼查·股东 ； 天眼查·实际控制人 ） 注册地与办公地 注册地址在房山区良乡镇官道西大街1号；2025年报通讯地址为石景山区金安中海财富中心A座15层——与本次竞得的朝阳地块相距甚远（ 天眼查 ） 业务基因 2014—2017年多次中标房山区良乡镇中心区改造项目土地一级开发（测绘、拆迁、排水干管、定向安置房基坑与地基设计等）——与界面新闻对其“擅长城市旧改及大规模片区开发、主攻复杂地块”的定位吻合（ 天眼查·招投标 ； 界面新闻 ） 已有高端项目 2024年11月以153.32亿元打包摘得“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，开发萬吉玖序（9栋10—23层住宅，期房销售指导价12.5万元/㎡，去化率已接近80%、剩余约70套）——酒仙桥板块由此形成北京宸园、萬吉玖序、0013-1地块“三子”格局（ 中国经营报 ） 财务可见度 2025年报（2026年6月24日发布）为开业状态，社保参保0人，总资产、营收、利润等财务数据均“选择不公示”；年报显示其与中海北京公司互为中海地产北京区域的两大开发平台，2025年中海新城北京权益销售额211.29亿元，反超中海北京公司的148.16亿元（ 天眼查·2025年报 ； 界面新闻 ） 四、“卖多少才不亏”：楼面价8.14万/㎡ vs 市场给出的价格锚点 参照物 价格 说明 能建东誉府（南磨房，2025年入市） 成交均价约10.6万元/㎡ 95套现房快速去化、基本售罄（ 挂牌信息 ） 懋源·燕云台（7月25日开盘） 报价约11.5万元/㎡ 备案均价13.09万元/㎡、对外报价11万—11.7万元/㎡（ 每经 ； 挂牌信息 ） 广渠金茂府（二手房） 挂牌均价10万—10.5万元/㎡ 部分房源更高，2009年地王、全国首座“金茂府”（ 挂牌信息 ） 珠江帝景（二手房） 挂牌约9万元/㎡ B区2026年6月成交均价约8.3万元/㎡（ 挂牌信息 ） 合硕机构预测（挂牌期） 11万—12万元/㎡ 认为若有产品差异化亮点仍有向上突破空间（ 挂牌信息 ） 推算（分析，非事实）： 按行业常见“楼面价约占售价55%—65%”的测算口径，8.14万元/㎡的楼面价对应售价约12.5万—14.8万元/㎡才是常规盈利区间；即便取更宽松的1.5倍，保本线也已在12.2万元/㎡附近。而市场给出的锚点（东誉府10.6万、燕云台报价11.5万、合硕预测11万—12万）普遍低于这个区间——这意味着项目要么靠产品力把售价顶过12万+，要么接受薄利、用速度换周转。张凯点出的关键变量正是“容积率较高、低密属性不足，对产品打造能力要求较高”，未来销售表现取决于产品定位与市场周期（ 每经/搜狐财经 ）。 五、风险观察：高调拿地背后，项目公司的法务与执行记录 历史被执行人记录13条（2024—2026年6月）。 天眼查风险模块显示，中海新城名下留有13条“曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行”的历史记录，执行法院集中在房山区人民法院（另有石景山区人民法院1条），单笔金额从2.37万元到2203.1万元不等——最大一笔为(2025)京0111执1005号（2203.1万元，2025年1月立案），最新一笔(2026)京0111执7501号为315万元（2026年6月22日立案）。该模块标注为“历史风险/被执行人_历史”，属历史记录，不代表当前仍在执行（ 天眼查·企业天眼风险 ）。 债权人代位权纠纷已审结、结果未公开。 四川豪铖建筑劳务有限公司诉北京中海新城置业有限公司、第三人中城投集团第五工程局有限公司一案（案号(2025)京0111民初26776号，北京市房山区人民法院）：2026年4月3日发布起诉状副本及开庭传票公告，2026年5月29日裁判文书公告显示案件已审理终结并送达判决书，判决结果未在公开公告中披露（ 天眼查·司法风险汇总 ）。 关联方线索（非目标公司自身）。 股东北京中海地产有限公司存在法定代表人、投资人、主要人员变更记录，以及被诉送达公告、承揽合同纠纷与劳动争议被诉记录——属关联主体风险线索，不直接归因于中海新城（ 天眼查 ）。 六、分析建议：为什么是中海新城，赌的又是什么 平台逻辑。 界面新闻援引中海新城人士的说法：中海新城与中海北京公司互为“兄弟平台”，前者专攻旧改与成片开发、吃复杂地块，后者深耕竞争充分的红海市场。广渠路城中村改造地块（轨交一体化、地下商业、噪声防护）和酒仙桥旧改地块，正是这类“复杂地块”的典型——连续两块地王并非偶然，而是平台定位的直接兑现（ 界面新闻 ）。 资金账。 7天130.8亿元地价，叠加后续建安、精装与财务成本，项目公司层面压力不小；其2025年报财务数据全部“选择不公示”、社保参保0人，公开可见的财务透明度有限，且名下留有历史被执行记录与在诉案件。对冲项是母公司中海体系的央企信用与低成本资金——这正是它能在191轮竞价中“顶住压力”的底气（ 每经 ； 天眼查 ）。 客群账。 区域13年仅219套新房供应、东誉府95套秒罄，置换需求是真实的；但2.8容积率的高层产品，与广渠金茂府的“府系”低密口碑形成直接对标，客群会不会为“金茂府隔壁的普通高层”付12万+，是项目成败的核心问题。对金茂而言，“家门口”的失守意味着广渠路沿线的改善话语权被中海切入，区域高端竞争格局生变（ 挂牌信息 ； 每经 ）。 七、下一步验证什么 8月12日海淀四季青镇地块竞价（起始价85亿元+），年内总价纪录是否再次易主； 中海新城是否就广渠路地块设立项目公司、引入合作方或融资安排； 项目产品规划（容积率利用、户型与精装标准）及预售备案价——验证“保本线”与市场锚点的收敛方向； (2025)京0111民初26776号判决结果的公开，及其与历史被执行记录的关联。 引用来源 每经/搜狐财经：191轮竞价、84亿元总价，北京年内最贵宅地诞生 新浪财经转载（每日经济新闻）同题报道 界面新闻：京沪同日“抢地大战”——中海84亿夺广渠门 中国经营报：六家国央企激战254轮，中海新城强势补仓酒仙桥地块 朝阳广渠路地块挂牌信息：起始总价70.5亿、楼面价6.83万/平 天眼查｜北京中海新城置业有限公司（工商、股东、年报、司法风险、实际控制人） 百度百科｜北京中海新城置业有限公司