上海第七批次土拍 · 2026-08-04 · 虹口北外滩68街坊 · 事件扩展 青山控股38.45亿底价接盘北外滩249米“垂直城市”：央企不接的账，镍王为什么敢算 8月4日上海第七批次土拍收官，5宗涉宅地块全部成交、总出让金90.6亿元。最冷的一宗在内环：虹口北外滩68街坊地块仅一家报名，被上海鼎信华展企业管理有限公司以底价38.4546亿元摘走，溢价率0%。穿透股权， 青山控股 （青山实业，全球最大不锈钢与镍金属生产商之一）实控人项光达透过旗下企业合计持股79%，华峰集团持股20%，福安市财政局下属平台持股1%。同一批次里，浦东唐镇、孙桥地块溢价率分别达28.45%、26.92%，一周前杨浦八埭头更是拍出161.2亿元、35.83%溢价—— 网易财经 将其概括为“央企集体隐身”。不是地块不热，是出让规则把传统房企算不过来的账，摆到了实业巨头面前。 先看这宗地：把“卖房回款”模式直接锁死 68街坊是上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进同一栋超高层一体化出让的地块，官方口径称“垂直功能复合开发试点标杆”。住宅占比被压到不高于30%，办公物业要求100%自持、商业自持比例超80%、自持业态持有年限均不低于20年，并附带产业准入：竞得方须落地进出口贸易中心、海外投资平台，导入绿色低碳、新能源材料领域产业主体。对需要高周转、高杠杆的房企而言，这笔账在拿地阶段就算不过来。 北外滩68街坊地块关键指标 指标 数据 口径/来源 成交总价 38.4546亿元（底价成交，溢价率0%） 搜狐土拍报道 综合楼面价 36044.73元/㎡；可售住宅楼板价超12万元/㎡ 21世纪经济报道／搜狐 体量 计容建面约10.7万㎡，容积率7.3，限高249米 21世纪经济报道 业态构成 办公55%（1.6万㎡产业办公）、住宅30%（3.2万㎡）、酒店15%（5.9万㎡），另有2.55万㎡地下商业 21世纪经济报道／虹口官方口径 自持约束 办公100%自持、商业自持＞80%，自持≥20年 21世纪经济报道 产业门槛 落地进出口贸易中心、海外投资平台，导入绿色低碳／新能源材料主体 21世纪经济报道 报名情况 仅上海鼎信华展一家（同批浦东唐镇溢价28.45%、孙桥26.92%） 搜狐土拍报道 区位 北外滩核心无车区，东邻在建480米浦西第一高楼，南接在建上海华贸中心 虹口区规划资源局口径 为什么是青山控股：一张“总部替代租金”的长线账 这宗地的对标不是房企的“拿地—建房—快销”，而是自用资产。青山控股此前已两次落子： 21世纪经济报道 称，青山实业2021年收购北外滩港国际客运中心2号楼（原美特斯邦威大厦）作为上海总部，本次是时隔五年的二次加仓；2025年1月15日，其子公司温州青山置业以约8.07亿元竞得温州滨江CBD核心地块，规划建设418.15米全球总部大楼，总投资超80亿元，按计划2028年主体封顶、2031年建成，将成为浙江第一高楼，并引入约8万㎡K11 Select商业—— 百度百科 记录了这一进程。 把两块地连起来看，青山系的逻辑是“温州大本营+上海贸易枢纽”双总部：镍、镍铁、新能源前驱体销往全球，LME镍套保、海外项目投融资、跨境贸易结算都需要上海的国际金融航运配套，北外滩恰好匹配其设立全球贸易中心、对外投资平台的要求。同策研究院联席院长宋红卫分析，这栋249米塔楼的中区办公将成为青山海外矿产、新能源材料的亚太运营总部，华峰集团的新材料业务同步入驻，实现两大温州实业巨头的产业协同。 这笔账怎么算：三种收益，都不是“卖房” 住宅货值≥地价。 地块3.2万㎡住宅按北外滩在售高端项目备案均价约14万元/㎡（中粮北外滩壹号备案均价143868元/㎡）估算，潜在货值约45亿元，已超过38.45亿元总地价；市场传闻这批住宅大概率企业自用、不对外散售，若属实，等于“零成本”获得核心区配套居住资产（ 今日头条 分析口径，属推测，未获公司证实）。 租金替代。 按北外滩甲级写字楼日均租金8—12元/㎡估算，约7.5万㎡办公、酒店、商业复合业态20年租金约44—65亿元，高于38.45亿元地价——自建总部是“把租金变成资产”。 稀缺性溢价。 上海住宅限高管控趋严背景下，249米塔楼高区住宅高度将突破世茂滨江花园（191.85米），具备不可复制属性；地块联动无车区慢行系统、中央绿轴与4.5公里空中连廊，对标东京麻布台、纽约哈德逊广场35号。 以上三点的前两项为媒体测算口径，非公司披露；其成立前提是住宅自用、办公自用率足够高、且长期租金曲线不逆转。第三项属规划事实。 风险观察：20年自持考验现金流，海外监管是另一条线 长周期自持是硬约束。 38.45亿元只是地价，249米超高层建安与后期运营投入远超此数；青山控股主业是镍铁冶炼与不锈钢，华峰主业是化工新材料，商办与酒店运营是全新能力，酒店大概率依赖第三方品牌，20年自持期内的出租率与现金流是核心变量。 海外单点资源风险有前车之鉴。 2022年3月伦镍逼空风波中，LME镍价两日暴涨超110%、一度突破10万美元/吨，交易所暂停交易并取消3月8日成交；市场传闻青山持有约20万吨镍期货空单遭围堵，最终靠高冰镍置换国内金属镍板、调配现货交割化解，被市场称为“史诗级逼空”（ 百度百家／天眼查新闻 ）。把全球结算与总部功能搬到上海，正可视作对冲单一海外资源地的动作，但商品价格与地缘波动风险并未消除。 印尼监管正在收紧。 2025年6月18日印尼环境部声明称，青山控股控股的印尼莫罗瓦利工业园（IMIP，占地2000公顷、员工与承包商超10万人）存在“严重”环境违规：约1800公顷设施未纳入最初环评、废水与空气污染管理不善，园区年产印尼约五分之一镍生铁，印尼将对违规中资企业处罚（ 微信（转引The Diplomat／路透） ）。 关联方线索需单独看。 青山控股投资的小康人寿2021—2023年综合风险评级连续三年C级，保费收入从2022年31.11亿元降至2024年6.22亿元、缩水超80%，2010—2023年连续亏损——这是投资板块的风险信号，不等于青山控股自身经营状况，但反映其多元投资组合的承压面（ 风险速览 ）。 资金结构。 青山控股为未上市有限责任公司，注册资本56亿元、实缴56亿元，工商档案标签含“股权融资”“司法案件”；集团资金主要靠经营积累与债权融资，一栋249米地标的全周期投入对资产负债表的占用不容低估（ 天眼查工商信息 ）。 下一步验证什么 3.2万㎡住宅最终对外销售还是企业自用/员工配套——决定这单能否回收现金。 酒店品牌与管理方何时敲定；出让合同是否设类似温州项目“酒店须在约定年限内开业”的条款。 进出口贸易中心、海外投资平台等产业导入承诺的落地进度与验收口径。 青山、华峰上海总部的搬迁与入驻节奏，产业办公出租率。 印尼IMIP处罚的后续金额与整改安排，是否影响海外现金流。 公司档案速览：青山控股集团有限公司 成立2003年6月12日，注册地温州龙湾区，法定代表人/董事长项秉雪，董事兼总经理孙建芬；经营范围含对外投资、金属材料制造销售、房产租赁、物业管理。 天眼查档案标注疑似实际控制人为项光达（直接持股口径11.15%）；控股链上，青山控股持股94%广东吉瑞科技、51%永青科技集团（注册资本23.2亿元），后者延伸至青山新能源、瑞途/瑞洲/瑞汇能源等新能源板块（ 天眼查控股链 ）。 2026年《财富》世界500强第254位，营收约601.3亿美元（集团口径，21世纪经济报道）；华峰集团为全球最大聚氨酯制品材料制造企业之一，2025年销售收入817.4亿元，旗下3家A股上市公司（ 时代周报 ）。 信息来源 网易财经《央企集体隐身，温州首富联手落子上海北外滩》 21世纪经济报道《“全球镍王”青山实业再出手 38.45亿元拿下上海核心地块》 搜狐《上海七批次土拍揽金90.6亿元 温州实业巨头拿下北外滩249米新地标》 今日头条《上海首次“垂直出让”青山实业华峰集团38.45亿底价拿地，自建总部》 时代周报《底价38.45亿元成交！温州两大实业巨头拿下上海虹口北外滩街坊地块》 搜狐（虹口区规划资源局口径）《打造上海中心城区垂直功能复合开发试点标杆》 百度百科《温州青山全球总部大楼》 天眼查｜青山控股集团有限公司｜工商基础信息 天眼查｜青山控股集团有限公司｜实际控制人/控股链 天眼查｜青山控股集团有限公司｜疑似实际控制人 天眼查｜青山控股集团有限公司｜新闻舆情（镍事件、项秉雪简历、小康人寿、印尼IMIP） 百度百家《青山控股镍期货风波与历史金属市场事件回顾》 微信《印尼将对苏拉威西工业园区违反环境规定的中资企业进行处罚》 微信《【风险速览】：C级警告连响三年！…小康人寿风险几何？》