招商局蛇口工业区控股15.8亿溢价28.45%守擂唐镇：自家地王项目去化不足六成，为什么还敢加码？ 2026年8月4日，上海第七批次集中土拍。招商局蛇口工业区控股（招商蛇口，001979.SZ）联合中旅投资旗下杭州旅投房地产开发有限公司，经47轮竞价以15.8亿元竞得浦东唐镇C-02E-01地块，溢价率28.45%，成交楼面价48114元/㎡，未触及17.22亿元中止价——没能打破自己一年前创下的5.24万元/㎡唐镇单价地王纪录，但把"地王区"的定价权守了下来（ 网易财经 ）。 矛盾在同一天被摆上桌面：紧邻地块北侧、同一联合体开发的"招商中旅壹江臻邸"（备案名臻瑭雅苑），上海网上房地产显示截至当日365套住宅仅售出207套，去化率不足六成，六次推盘中三期、五期、六期三次撤销开盘摇号（ 网易财经 ）。一边高溢价补仓，一边存量滞销——同日，这家公司还报名了嘉定南翔低密地块，27轮竞价后败给华润置地，16.14亿元旁落（ 网易财经 ）。 更吊诡的是公司大盘：2025年营收1547.28亿元，归母净利润却只有10.24亿元，同比下滑74.65%；2026年上半年预告归母净利润5亿-6.5亿元，再降55%-65%（ 东方财富 ）。利润两连降的央企，为什么还在一宗售价可能超过8万元/㎡的地块上继续下注？ 一宗地、47轮竞价：唐镇地块的账面 指标 数值 地块 浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01（唐镇，距2号线唐镇站约800米） 出让面积 / 容积率 / 计容建面 14280.95㎡ / 2.3 / 32846.19㎡（普通商品房，限高60米） 起始价 / 起始楼面价 12.30亿元 / 37458元/㎡ 成交总价 / 楼面价 15.80亿元 / 48114元/㎡ 溢价率 / 竞价轮数 28.45% / 47轮（4家竞买人：招商蛇口&中旅投资、保利发展、越秀、象屿） 中止价 17.22亿元（未触及） 板块参照：壹江臻邸地块（2025-07-25，招商+中旅） 楼面价52360元/㎡、溢价率40%封顶，唐镇单价地王（含4500元/㎡装修上限等附加条件，可售楼面价约5.5万/㎡） 板块参照：保利发展两宗地（2024-11） 楼面价46889 / 39718元/㎡，溢价率26.56%，项目为保利天奕 数据来源： 网易财经 、 中国房地产网 。本次楼面价低于2025年板块地王、高于2024年同片区宅地，处于板块近两年成交中上游；在2026年已成交地块中，溢价率超过本次的仅杨浦八埭头（35.83%）、静安大宁（29.63%）两宗，而1-7月上海涉宅用地平均溢价率为18.32%（中指研究院）。 六次推盘、三次撤摇：壹江臻邸的去化曲线 2025年12月 一期首开：认购率接近100% 随后 二期推盘：认购率腰斩至24% 三期 ：直接撤销开盘摇号 四期 ：少量18套房源，认购表现尚可 五期、六期 ：再度撤销开盘摇号 截至2026-08-04 ：365套已售207套、在售158套，整体去化不足六成（上海网上房地产） 去化数据在市场上存在口径分歧：网易财经另一篇报道引好地网称"整体去化约6成"（ 网易财经 ）；一篇自媒体文章则称"2025年底首开售罄、2026年5月加推开去化率82%、目前接近尾盘"（ 今日头条 ）。官方网签口径（207/365）与营销侧口径相差约20个百分点，同一项目两套去化数字并存，本身就是销售压力的信号。首开"售罄"与"认购率近100%"可相互对应，但"82%去化"在网签数据中找不到支撑。 同板块、两种命运：保利天奕与壹江臻邸 保利天奕（保利发展） 2024年11月拿地（楼面价46889/39718元/㎡），2025年6月首开，均价68866-88266元/㎡。截至目前918套仅剩68套可售，基本售罄（ 网易财经 ）。 壹江臻邸（招商+中旅） 2025年7月拿地（楼面价52360元/㎡，溢价40%封顶），2025年12月首开，高层均价8.3万、叠加10万、整盘8.5万元/㎡。365套去化207套，不足六成（ 网易财经 ）。 同样顶着高溢价拿地，保利把整盘均价压在7万-8.8万元区间换来快速出清，招商系把价格锚定在8.5万元后明显降速。结论很直接： 地王不等于好卖，高定价正在成为去化瓶颈。 而招商蛇口2026年上半年整体销售均价31537元/㎡（同比+18.9%），壹江臻邸的整盘均价约为公司均价的2.7倍——滞销沉淀的是全公司最贵的一批货值。 公司的两面账：销售新高与利润新低 2025年营收（年报） 1547.28亿元 同比 -13.53% 2025年归母净利润 10.24亿元 同比 -74.65%；扣非仅1.69亿，-93.10% 2025年签约销售金额 1960.09亿元 销售面积716.12万㎡ 2025年计提减值 42.7亿元 存货跌价32.69亿；Q4单季归母净亏14.73亿 2025年经营现金流净额 96.93亿元 同比 -69.67%（2024年为319.64亿） 2026H1预告归母净利润 5.0-6.5亿元 同比 -55%~-65%；扣非0.5-0.7亿，-93%~-95% 2026H1签约销售金额 962.45亿元 同比 +8.3%，克而瑞排名行业第四 融资与负债（2025年末） 资金成本2.74% 绿档：剔除预收资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19；120亿永续债清零 拆开看： 利润表在塌，资产负债表没破。 42.7亿元减值里，重庆招商渝天府单项目计提存货跌价8.79亿元——那是2021年4月以溢价率129.98%抢来的地（ 百家号 ）。2021-2023年招商蛇口拿地平均楼面价从13396元/㎡涨到19220元/㎡，地售比升至76%，这批高价地正在2025-2026年集中结算，把开发业务毛利率压到15.33%。2026年9月接任董事长的朱文凯（ 百家号 ）带队交出的首份半年报，就是"销售逆势增8.3%、主业利润不足一个亿"的撕裂画面。 为什么还敢加码：五条支撑逻辑 板块联动摊薄成本。 新地块与壹江臻邸容积率同为2.3、限高60米、起拍楼面价相近，产品线、设计、营销与供应链可直接复用；计容建面约3.29万㎡，体量偏小，适合做"姊妹篇"补货。联合体模式（招商+中旅）本就是2026年上海高总价地块的主流打法，第六批次保利与华润置地161.2亿联手拿杨浦八埭头即为例证（ 今日头条 ）。 央企资金成本扛得住慢去化。 综合融资成本2.74%、现金短债比1.19、三道红线绿档——同样滞销的项目，对融资成本3%的央企和8%的民企是两笔不同的账。去化慢，资金占用成本相对可控。 需求端有真实基本面。 唐镇的购买力来自张江科学城外溢：片区聚集近1930家高新技术企业、约50万从业人员、青年人才占比超80%；2026年7月张江租金环比涨7%，贝壳省心租在管房源去化率100%，平均招租周期8.58天（全市12.9天）（ 今日头条 ）。克而瑞数据亦显示上海"核心紧平衡、外围高承压"，中心七区库存占比不足15%。 竞品出清、需要补货。 保利天奕918套基本售罄，板块直接竞品减少；壹江臻邸无论按哪套口径都接近尾声，若不拿地，区域团队与市占将断档。对2025年上海全口径销售金额排名第一、上半年已在沪花掉63亿元（4月徐汇长桥、普陀石泉两宗地）的招商蛇口而言，上海是第一大粮仓（ 东方财富 ）。 退出通道在闭合。 2026年5月19日，公司第四个REIT平台（商业不动产，底层深圳太子广场、昆山招商花园城）启动申报，与蛇口产园、租赁住房、境外房托共同构成"投建管退"闭环（ 中财网 ）。重资产有退出路径，住宅快周转的容错空间就更大。 这张账的风险点 面粉与面包的价差在收窄。 楼面价48114元/㎡，若按壹江臻邸整盘8.5万元/㎡定价，地价占房价比约57%——低于公司2021-2023年66%-76%的高地售比区间（ 百家号 ），但前提是能卖到8.5万且卖得动。有市场机构测算，该楼面价对应未来售价需在8万元/㎡以上才谈得上盈利（ 今日头条 ）。板块新房均价刚被壹江臻邸推到8.5万，价格天花板再上移的空间有限。 推盘节奏失控是罕见信号。 上海核心板块项目六次推盘三次撤摇，说明蓄客能力撑不起持续开盘。新地块若照搬定价与推盘模式，大概率复制同一曲线。 减值压力会顺延。 2025年42.7亿减值中存货跌价占32.69亿，说明存量高价地正在集中买单；新地块若去化放缓，减值计提将顺延至2028年前后的结算期，与2021-2023年那批高价地的周期形成叠加。 司法与合规在诉观察。 天眼查显示公司近期涉诉以程序性公告为主：2026年6月惠州市惠城区法院受理惠州市兴恒业混凝土有限公司诉公司债权人代位权纠纷并公告开庭传票（2026年7月30日开庭）；2025年5月成都市中级人民法院公告商品房预售合同纠纷上诉案开庭（ 天眼查司法风险 ）。均未见生效裁判结果，属正常经营风险范畴，但代位权纠纷指向工程款链条，需跟踪。另据工商信息，公司存续、法定代表人为朱文凯，国务院为其疑似实际控制人，控制链穿透比例约59%（ 天眼查工商信息 ）。 一宗地扛起半场热度。 第七批次5宗地块合计成交90.6亿元、整体溢价率仅约8.6%（起始价83.39亿元）；唐镇一宗地的溢价额约3.5亿元，接近全批次溢价总额的一半（测算）——"核心高热、远郊底价"的分化里，唐镇已是央企在高能级外环板块最后的确定性押注（ 网易财经 ）。 值得对照的是同一天的另一幕：内环唯一地块、249米北外滩垂直综合体（住宅占比不高于30%、需长期持有）开拍前仅温州资本背景的上海鼎信华展一家报名，以38.45亿元底价托底成交，招商、保利、华润、中海全部隐身（ 网易财经 ）。央企用脚投票的结果很清晰： 重资产、长持有的复合业态避而远之，可快周转的住宅地块则激烈争夺。 这与上海规自局7月31日印发的"十五五"土地规划方向一致——住宅用地与人口、产业精准挂钩，总量收缩、向核心聚焦。 下一步验证：四个观察窗口 壹江臻邸7-8月网签数据（上海网上房地产周度更新）是否提速，六期之后是否还有七期、八期。 新地块产品定价：若备案价再次顶格8.5万元/㎡区间，去化测试将直接暴露板块价格天花板。 招商蛇口2026年中报（预计8月披露）：毛利率、减值计提与经营现金流，验证"高价地集中结算"是否见底。 上海后续批次土拍溢价率：在"核心高热、远郊底价"格局下，唐镇式地块的热度能维持几轮。 来源与延伸阅读 （均按原文链接可查）： 网易财经｜央企集体隐身，温州首富联手落子上海北外滩（2026-08-04） 网易财经｜上海浦东唐镇地块15.80亿元成交：溢价率28.5%，楼面价超4.8万元/平米 中国房地产网（ZAKER转载）｜溢价28.45%！招商蛇口&中旅投资15.8亿元补仓上海浦东唐镇 今日头条｜上海唐镇宅地47轮竞价溢价28.45%成交 今日头条｜招商蛇口+港中旅15.8亿竞得唐镇地块，楼面价48114元/平 中财网｜招商蛇口销售逆势增8.3% REITs闭环加速长期利好（2026-07-15） 百家号｜招商蛇口2026半年度销售逆市涨8.3%，利润却暴跌90%+（2026-07-19） 东方财富｜销售同比上涨，招商蛇口上半年表现稳健（2026-07-14） 天眼查｜招商局蛇口工业区控股股份有限公司｜工商基础信息 天眼查｜招商局蛇口工业区控股股份有限公司｜司法风险汇总