华润置地（上海）16.14亿元溢价补仓南翔：一周两笔近178亿，唯独没碰底价的北外滩 上海第七批次土拍收官：内环唯一地块底价遇冷，外环三宗抢出溢价；华润在内环与"大本营式"外环之间做了两种下注 2026-08-04 · 上海第七批次土拍复盘 · 事时观察 8月4日，上海2026年第七批次土拍收官：5宗地块全部成交、合计90.6亿元，整体溢价率约8.6%。但比总额更值得看的是结构——唯一内环地块（虹口北外滩68街坊）底价成交且仅一家报名，外环的唐镇、孙桥、南翔却分别拍出28.45%、26.92%、13.98%的溢价。华润置地（上海）在这场分化中做出了明确选择：27轮竞价、16.14亿元拿下嘉定南翔低密宅地；一周前，它刚与保利发展以161.2亿元联手锁定杨浦八埭头，拿下2026年上海年度总价地王。 一、同一场土拍，内环无人问津、外环抢出溢价 本批次5宗地块全部成交，但热度完全倒挂：北外滩是唯一内环地块，开拍前只有上海鼎信华展企业管理有限公司一家报名，最终底价成交；外环四宗里三宗溢价，南翔、孙桥还出现了两家以上争夺。 地块 竞得方 成交总价 成交楼面价 溢价率 虹口北外滩68街坊 内环唯一·容积率7.3·249米垂直综合体 上海鼎信华展（青山实业79%＋华峰集团20%） 38.45亿元（底价） 界面新闻同日报道记为34.45亿元 约3.6万元/㎡ 0% 嘉定南翔25-06 容积率1.3·低密宅地·近11号线陈翔公路站 上海煦臻企业管理有限公司（华润置地） 16.14亿元 30774元/㎡ 13.98% 浦东唐镇C-02E-01 紧邻招商中旅壹江臻邸 招商蛇口 ＋ 港中旅（中旅投资） 15.80亿元 48114元/㎡ 28.45% 浦东孙桥14-01 紧邻张江科学城·出让面积仅0.84万㎡ 联发集团 8.16亿元 44191元/㎡ 26.92% 嘉定菊园74-04 绿城中国 年内嘉定第三宗地 12.04亿元（底价） 18200元/㎡ 0% 注：北外滩成交价两来源口径不一—— 腾讯新闻（网易财经转载） 与 时代周报 记为38.45亿元， 界面新闻 记为34.45亿元。按总起始价83.39亿元与总成交90.6亿元交叉验证（38.45＋15.80＋16.14＋8.16＋12.04≈90.6），38.45亿元口径与成交总额自洽。 二、华润的南翔账本：三年楼面价没涨，买的是熟地确定性 南翔25-06地块规划建筑面积52462.47平方米，容积率仅1.3，是板块内少见低密宅地。竞价过程并不轻松：象屿、华润置地、招商蛇口三家现场竞买，历经27轮，华润以总价16.14亿元竞得，成交楼面价30774元/平方米，溢价率13.98%（ 中指研究院 ）。 为什么是南翔？地块西南侧就是华润自己的时代之城——2023年12月由华润置地 ＋ 华发股份以89.14亿元竞得（楼面价30015元/平方米），2024年入市以来累计销售已突破2300套，拿下2025年上海商品住宅销售套数TOP2，并连续两年位居外环外销售套数、面积、金额三项第一（ 界面新闻 援引中指数据）。 对比最有信息量：2023年12月时代之城楼面价30015元/平方米，2026年8月同板块新地30774元/平方米——近三年，南翔地价几乎没涨（＋2.5%）。华润这次下的注，不是"地价还要涨"，而是"低密产品＋成熟配套＋自家已有客群沉淀"的确定性。地块1公里内有11号线陈翔公路站、南翔印象城MEGA，周边教育医疗配套齐全。 三、一周两笔近178亿：华润的上海双线打法 把时间线拉平看，华润置地刚在上海经历了密度极高的一周： 2026-07-28 第六批次土拍，保利发展＋华润置地联合体以161.2亿元竞得杨浦八埭头地块，219轮竞价、溢价率35.83%、楼面价102023元/平方米——2026年上海年度总价地王，也是上海土拍史上首宗溢价成交的百亿地块（ 凤凰网房产 、 时代财经 ）。同日保利＋徐汇城投以70.6亿元拿下徐汇康健。 2026-08-04 第七批次土拍，华润以16.14亿元竞得嘉定南翔低密宅地。两笔合计，一周内华润参与上海拿地总价约177.3亿元。 杨浦八埭头：内环豪赌 陌生板块、超高地价（楼面价10.2万/㎡）、联合保利、219轮硬抢。机构测算未来售价预计16–18万元/㎡，住宅货值约250亿元。赌的是内环滨江豪宅的承接力。 嘉定南翔：熟地补仓 自家时代之城隔壁、1.3容积率低密、27轮拿下、楼面价3.08万/㎡。赌的是板块既有去化能力，参照时代之城超2300套的销售纪录。 两种打法的资金底气来自业绩：2026年上半年，华润置地总合同销售约1165亿元，同比增长5.6%；成交均价3.68万元/平方米，同比上涨37.5%，呈"量减价增"（ 观点网 ）。上海贡献销售额289.5亿元，居半年度城市榜首，深圳239.18亿元紧随其后，四大一线城市业绩占比超60%。 1165亿元 2026上半年总合同销售（同比＋5.6%） 289.5亿元 上海上半年销售额，城市销冠 311亿元 上半年权益拿地金额，行业第二 325亿元 上半年新增16宗地块权益对价 264.7亿元 经常性收入（同比＋7.6%） 115.4亿元 澐启滨江单盘销售额，占上海业绩近四成 澐启滨江是这轮业绩的发动机：2025年8月协议拿地总价244.7亿元、综合楼面价约7.02万元/平方米，同年11月29日拿地仅三个月即入市，首开122套备案均价13.67万元/平方米、当日100%售罄；截至发稿5次加推共746套、已售600套、去化约80%（ 观点网 ）。单盘依赖度，也是华润上海业绩结构里最显眼的风险敞口。 四、北外滩为何"央企集体隐身"：两种账本，同一块地 本批次最反常的一幕发生在内环：往日参拍度高的招商、保利、华润、中海，对北外滩68街坊集体观望，仅鼎信华展一家报名，底价成交（ 腾讯新闻 ）。 地块本身条件解释了门槛：总出让面积约2.12万平方米，容积率7.3，建面约10.67万平方米，定位249米超高层垂直综合体，探索"产业总部＋商办服务＋配套住宅"模式——住宅占比不高于30%，物业需长期持有，对资金实力和商业运营能力要求极高。接盘的鼎信华展背后是两家温州实业巨头：青山实业旗下主体持股79%（2026《财富》世界500强第254位，总部即设于北外滩），华峰集团持股20%（全球最大聚氨酯制品材料制造企业之一，旗下三家A股上市公司）；两位掌舵人项光达、尤小平均曾登顶温州首富（ 腾讯新闻 、 界面新闻 ）。 上海中原地产分析师卢文曦对界面新闻表示，实业企业入局主城核心地段，"重点看好主城优质资产的保值能力，自用与资产配置价值突出"。换句话说：央企算的是住宅周转的账，实业资本算的是总部资产配置的账——同一块地，两套定价逻辑。 分析（非事实陈述）： 华润虽具备万象系商业运营能力，仍选择不报名北外滩，可能与三点相关：一是249米综合体＋住宅占比≤30%＋长期自持，资金沉淀周期与华润当前"聚焦核心城市优质改善地块"的拿地策略（上半年16宗地权益对价约325亿元）并不匹配；二是一周前刚在杨浦八埭头锁死161.2亿元；三是南翔地块以更低的楼面价（3.08万/㎡对3.6万/㎡）拿到了更快的周转确定性。上述判断基于已核验公开信息，尚未获得华润方面的官方解释。 五、风险观察：高歌猛进一侧的账本明细 主公司档案（已核验）： 华润置地（上海）有限公司2002年7月成立，注册资本2100万美元，有限责任公司（港澳台法人独资），唯一股东超智资源有限公司（持股100%），法定代表人兼执行董事娄山杰，参保51人（ 天眼查·工商信息 ）。在本次已核验的档案范围内，未发现失信被执行或重大行政处罚条目。 司法记录（已核验）： （2026）沪0112民初7455号，2026年4月8日上海市闵行区人民法院开庭，华润置地（上海）有限公司与上海通益置业有限公司同为被告，案由为违反安全保障义务责任纠纷，原告为周海洲、周小霞、周海燕三人——开庭公告显示案件仍在程序中，结果未出（ 天眼查·司法风险 ）。 关联方线索： 其投资的华润（上海）房地产开发有限公司2015年7月曾因违反大气污染防治管理制度，被上海市嘉定区环境保护局依据《上海市大气污染防治条例》责令停止违法行为并处罚款（ 天眼查·企业风险 ）。属关联主体、距今约11年，非主公司自身处罚。 市场参照： 本次唐镇拍出28.45%溢价的参照盘——招商蛇口与港中旅2025年7月以40%溢价、5.24万元/㎡楼面价拿下的唐镇"地王"项目招商中旅壹江臻邸，开盘大半年去化仍不足六成（365套已售207套），二期认购率一度腰斩至24%，三期、五期、六期接连撤销开盘摇号（ 腾讯新闻 ）。外环高价地的去化风险，正在被同一板块的现实检验。华润南翔楼面价虽低于唐镇，但低密产品在嘉定的承接力同样待验证。 六、下一步验证什么 南翔25-06地块的产品定位与入市节奏——1.3容积率低密宅地，按当前产品周期预计2027年前后入市，届时将直接检验华润在上海外环的改善产品溢价能力。 杨浦八埭头联合体的权益分配与操盘归属——161.2亿元地块预计售价16–18万元/㎡、货值约250亿元，是华润下半年上海业绩的变量。 华润年内上海补仓节奏——上半年权益拿地311亿元已居行业第二，全年额度还剩多少，将决定它在下半年土拍中的出价烈度。 北外滩"垂直混合城市"项目开发节奏——青山实业总部自用需求与249米塔楼的资金安排，是这宗底价地能否兑现价值的核心。 来源 腾讯新闻《央企"隐身"，温州两任首富联手落子上海北外滩》（网易财经转载） 网易财经《央企集体隐身，温州首富联手落子上海北外滩》（原文） 界面新闻《京沪同日"抢地大战"》 时代周报《底价38.45亿元成交！温州两大实业巨头拿下上海虹口北外滩街坊地块》 中指研究院《上海七批次土拍：溢价率13.98%，华润置地16.14亿元斩获嘉定南翔宅地》 观点网《华润置地上半年：销售约1165亿元 新增16宗地块权益对325亿元》 凤凰网房产《上海土拍235.14亿收官》 时代财经《219轮竞价、161.2亿元成交，保利发展+华润置地豪夺上海百亿宅地》 中指研究院等《2026上半年千亿房企仅存3家》（华润上海/深圳城市销售数据） 天眼查·华润置地（上海）有限公司·工商基础信息 天眼查·华润置地（上海）有限公司·司法风险汇总 天眼查·华润置地（上海）有限公司·企业天眼风险