广州地铁的"商场B1层"试验：1万㎡二次开发、20轮竞价抢铺，餐饮单店模型仍待验证 2026年8月初，广州地铁磨碟沙站的换乘平台层，几十米内开出七八家门店——瑞幸、阿杏饭团、"站前小东家"烘焙店并排而立，高峰期买面包要排队。主导这场改造的正是广州地铁：自2025年7月起，商业布局从闸机外延伸到付费区内；全线网二次开发面积超1万㎡，部分优质铺位出现20多轮竞价。客流基础是真的——2025年日均931.2万人次、单日最高1409.3万人次；租金压力也是真的——地铁商铺租金普遍高于商场和街边店。品牌已用脚投票，但"地铁单店模型到底能不能赚钱"这道题，目前还没有人给出最终答案。 先把账摊开：这场试验的关键数字 332.4亿 2025年全国城轨客运量（人次） 931.2万 广州地铁2025年日均客流 1409.3万 2025年12月31日单日客流，刷新全国纪录 超1万㎡ 广州地铁全线网商业二次开发规模 20多轮 部分优质铺位竞价轮次 约40家 瑞幸在广州地铁内已开门店 309.73亿 广州地铁2025年营收（同比+34.3%） 11.83亿 2025年资源经营营收，占集团营收约3.8% 数据来源见文末脚注；客流与财务均为广州地铁2025年报口径。 磨碟沙站的样本：不用出闸，顺手买走一日三餐 磨碟沙站是 8号线与18号线的换乘枢纽 ，紧邻琶洲数字经济总部片区，周边写字楼密布。这个站点的平台层，正在成为广州地铁商业改造的"样板间"： 据投资界转引红餐网报道 ，几十米范围内聚集七八家门店，餐饮占主导，瑞幸、阿杏饭团、"站前小东家"均已入驻。 和过去"便利店+自动售货机"的地铁铺位不同，这些店的运营模式越来越接近街边或商场常规店："站前小东家"约50㎡、配8–10名员工，用25米长的玻璃展示面做明档现烤；瑞幸划出堂食座位区；阿杏饭团开出独立外卖取餐口。 搜狐报道显示 ，这家烘焙店2026年7月初开业，营业时间从早8点持续到晚10点半，傍晚是客流最高峰，瑞士卷6元、芝士条8.8元、猪扒包10.8元——"10元价格带"加上不用出闸的便利，是它排队的直接原因。 广州地铁改了什么：时间线 2025年7月起 广州地铁对部分车站做较大力度调整：商业面积更大、商铺更多、业态更丰富；商业布局从闸机外延伸到付费区内。 业内人士称 ，过去单站铺位合计很少超过100㎡、全部在付费区外，乘客必须出站才能购物。 2025年下半年 陈家祠站新增商铺面积几百平方米，成为付费区内商业试点；瑞幸在此开出广州地铁首店，开业当天早高峰半小时订单突破200杯。 2026年1月底 库迪在北京望京东站开出新店，推"通勤能量套餐"，从出站到取餐全程不超过3分钟。 2026年2月 瑞幸苏州首家地铁门店在2号线蠡口站开业，计划两年内在苏州地铁布局不少于100家。 2026年5月 烘焙品牌"站前小东家"落地广州地铁海傍站，单店月营收达最初预估值的3倍（周边为亚运城大型居住区）；至今已在广州地铁落地3家、另有2家装修中，预计8月底前全部开出。 2026年7月 磨碟沙站"站前小东家"开业；蜜雪冰城在武汉地铁徐家棚站开出248㎡复合门店。 近期 广州地铁系统梳理全线网资源，重点覆盖成熟住宅区、核心商圈、写字楼和产业园区，二次开发项目规模超1万㎡；至少6个烘焙品牌、近十家茶饮咖啡品牌表达进驻意向，部分优质铺位出现20多轮竞价。 时间线事件均出自 投资界（红餐网）报道 ，另见 蜜雪冰城武汉地铁门店报道 。 品牌为什么抢：客流逻辑与两种模型 全国层面， 2025年全国城市轨道交通完成客运量332.4亿人次 ，其中43个城市的地铁、轻轨线路贡献321.3亿人次；在广州，地铁客运量已占全市公共交通出行总量的约75%。对连锁餐饮来说，这是商场和街边店客流下滑背景下少见的"稳定流量池"。 玩家 做法 已有数据 模型 瑞幸 陈家祠站首店；广州地铁内约40家门店；苏州蠡口站地铁店+两年百店计划；上海地铁已布局超50家"通勤驿站" 陈家祠首店早高峰半小时订单破200杯；上海通勤驿站单店最高日杯量达800杯 轻模型：小面积、网订站取、即取即走 站前小东家 磨碟沙、海傍、陈家祠、汉溪长隆等站点布局，明档现烤+10元价格带 海傍站单店月营收达预估3倍；3家已开业、2家装修中 中模型：现烤展示吸引"路过即消费" 库迪 北京望京东站"通勤能量套餐"，主打出站到取餐3分钟内 — 轻模型：效率优先 蜜雪冰城 武汉徐家棚站（5/7/8号线三线换乘）248㎡复合店：茶饮+自有零食+雪王IP潮玩 郑州东站总部旗舰店2026年端午假期客流15万人次（高铁场景验证） 重模型：用高频通勤流量喂养高毛利零售，是单店模型压力测试 表中瑞幸、库迪、站前小东家数据见 投资界报道 ；上海通勤驿站与蜜雪门店数据见 头条报道 。 广州地铁的账：为什么现在做 广州地铁做站内商业，不只是一次空间改造，更是一次收入结构调整。据 广州地铁2025年度年报 （另见 房天下解读 ）： 2025年营业收入309.73亿元（同比+34.3%），净利润15.34亿元，经营利润28.08亿元。 最大收入引擎是房地产开发，营收171.8亿元； 资源经营仅11.83亿元 （其中广告4.41亿元、体育4.76亿元），占集团营收约3.8%——这正是车站商业二次开发要补的短板。 资产负债率约54.3%，负债总额3890.6亿元。 前三季度累计数据更值得注意： 据观点网报道 ，广州地铁集团2025年前三季度营收207.19亿元、净利润6.83亿元，但经营活动现金流净额为-21.96亿元，上年同期为+6.36亿元，由正转负，资金更多依赖筹资活动。 换句话说：在房地产开发这个重引擎之外，把存量客流空间变成租金和广告收入，是更轻的增量。公司底子也支持这条路——工商登记显示， 广州地铁集团为国有独资、广州市人民政府100%持股 ，注册资本584.25亿元，经营范围本就涵盖餐饮服务、食品经营、广告发布、非居住房地产租赁等（ 股东信息见天眼查 ）。 卡点与风险观察 租金倒挂是最大变量。 从业者直言 ，地铁商铺租金普遍高于商场和街边店——可租面积有限、集中在换乘通道和闸机口等高曝光区域，优质点位极度稀缺。高固定成本对客单价、复购率和坪效的要求更高。 潮汐客流考验平峰时段。 地铁客流高度集中在早晚高峰，通勤节奏"赶路"为主，非高峰时段的转化能力存疑；且不同线路分化明显——磨碟沙所在的8号线2025年日均客流同比下降6.40%，而18号线增长23.95%（ 房天下 ）。流量逻辑在部分老线可能打折扣。 运营约束多。 营业时间受地铁运营时间限制、装修规范苛刻，供应链和人力配置要匹配高强度通勤节奏；"站前小东家"单店就配8–10名员工，人力成本不低。 司法与合规背景。 在本次已核验的公司索引范围内，广州地铁的司法记录以程序性公告为主；最近一例为（2025）粤0104民初37394号生命权、身体权、健康权纠纷，原告不服一审判决上诉，二审（2026）粤01民终18159号定于2026年8月24日开庭（ 天眼查司法风险 ）。该案属程序性信息，与本次商业项目无直接关联。 财务压力传导。 经营现金流由正转负、资产负债率过半，意味着广州地铁对非票务、非地产收入的诉求在增强，招商可能更激进，也可能更挑租户质量。 下一步验证什么 租金与坪效口径。 目前公开信息只有"租金高于商场街边店"的定性描述，未见单站租金、坪效数据；谁能公布可核验的单店模型，谁就有说服力。 续约与扩张。 瑞幸40家地铁店的单店盈利情况、"站前小东家"8月底5家门店开齐后的扩张节奏，是渠道健康度的直接信号。 付费区试点效果。 陈家祠站新增数百㎡铺位的出租率与坪效，决定"商业进付费区"能否复制。 线路分化。 8号线客流若继续下滑，磨碟沙等站点的高租金逻辑将承压；18号线等增长线才是后续招商重点。 竞价热度能否持续。 20多轮竞价是供给稀缺的短期现象，还是租金定价的长期常态，要看下一批铺位放量后的成交价。 来源 （按引用顺序）： 投资界（红餐网）：地铁被爆改成商场B1层，成餐饮品牌争夺的新流量入口？ 搜狐：地铁站内烘焙店火了，通勤路上买面包成为上班族新动作？ e车网（新浪）：广州地铁2025年报 房天下：广州地铁2025年报解读 观点网（新浪财经）：广州地铁集团前三季度营收207.19亿元 今日头条：广州地铁2025年单日客流1409.3万人次 今日头条：蜜雪冰城武汉地铁248㎡复合店 天眼查：广州地铁集团有限公司｜工商基础信息 天眼查：广州地铁集团有限公司｜股东 天眼查：广州地铁集团有限公司｜司法风险汇总