贝莱德投资管理（上海）：两栋楼折让48%断供抵债，超8亿亏损之后，外资商办撤退才到中场 全球最大资管公司贝莱德（BlackRock）的中国写字楼故事，以两笔割肉交易收场：上海北岸长风E、G幢因7.8亿元贷款违约被移交渣打银行，渣打以约7亿元转给鼎一投资，较贝莱德2018年12亿元的收购价折让48%；紧接着，其在华首个商办项目中港汇大厦以9亿元脱手，较2017年13.7亿元的买入价折让34%。两笔合计亏损超8亿元——这是外资PE过去15年在华商办近1400亿美元布局中最戏剧化的一例，也很可能不是最后一例。 网易财经 48% 北岸长风E、G幢折让幅度（12亿→7亿） 34% 中港汇大厦折让幅度（13.7亿→9亿） 超8亿元 两笔交易合计亏损（报道口径） 7.8亿元 断供贷款本金（渣打牵头） 1400亿美元 15年外资PE在华商办总投入（MSCI RCA口径） 2026–2028 美元地产基金集中到期退出窗口 两笔交易的完整账本 项目 北岸长风E、G幢 中港汇大厦 物业 上海普陀长风板块，总建面约2.78万㎡ 上海，27层商办综合体，贝莱德在华首个商办项目 买入 2018年以12亿元自保德信购入；首付35%约4.2亿元，渣打牵头贷款7.8亿元（占65%） 2017年以13.7亿元购入 转折 2023年贷款到期展期一年，期间七折约8.4亿元挂牌，无人问津 — 退出 2025年初断供、资产移交渣打；2025年3月渣打以约7亿元转手鼎一投资 2025年以9亿元出售 折让 −48%；较2016年李嘉诚家族首次出售价8.3亿元还低15.7% −34% 直接损失 4.2亿元首付归零 约4.7亿元账面差 两笔合计，贝莱德在华写字楼亏损超8亿元；渣打牵头的贷款机构也承担超10%损失。交易金额多为报道口径（部分为“网传”），最终以公告与登记为准。 网易财经 · 观点网 北岸长风七年：从“抄底标杆”到断供弃楼 2016年 李嘉诚家族以8.3亿元售出北岸长风两栋楼，首次易主，保德信接手。 2017年 贝莱德以13.7亿元购入上海中港汇大厦，作为其在华第一个商业地产项目。 2018年 贝莱德以12亿元从保德信购入北岸长风E、G幢，单价约4.3万元/㎡，首付35%、贷款7.8亿元。当年美元融资成本仅2%–2.5%，被视为“抄底核心商办”的标杆交易。 2019–2022年 租金连跌。长风板块空置率升至34.7%，主楼出租率不足50%，日租金跌至3.2–5.8元/㎡，经营现金流无法覆盖美元贷款利息。 2023年 7.8亿元贷款到期，贝莱德申请展期一年，同期七折约8.4亿元挂牌出售，无人问津。 2025年初 展期届满后不再续贷，直接断供，资产移交渣打银行。 2025年3月 渣打以约7亿元将两栋楼转手给鼎一投资（宁波鼎一资产管理有限公司）；同期中港汇大厦以9亿元售出。 2025–2026年 撤退潮扩散：KKR、AEW、基汇资本、阿布扎比投资局、凯德等批量折价离场。 2026–2028年 2017–2021年设立的美元地产基金进入集中退出窗口，处置潮短期不会结束。 来源： 网易财经 · 新浪财经 · 百家号 为什么会亏：三重挤压，断供是算过账的选择 息差反转 2018年美元融资成本2%–2.5%，上海核心甲级写字楼净资本化率5.5%–6%，利差套利成立，“本金越大赚得越稳”。如今美元融资成本普遍在5%以上，京沪甲写净租金回报仅5%–5.8%，扣除运营与税费后收益基本被融资成本吃掉——每持有一元资产，每年净亏0.5%以上。 百家号 空置与租金 戴德梁行数据显示，2026年二季度上海甲级写字楼空置率升至22.5%，北京核心商务区写字楼租金同比下跌14.3%；上海、北京核心区甲写资本化率已上行至5.5%甚至6.1%，而2019年仅为3.2%–3.6%。估值模型的分母变了，资产账面价值被动缩水。 观点网 基金到期 美元地产基金存续期通常5–10年。2017–2021年是外资加仓一线商业的窗口期，这些基金如今普遍进入退出期——合同要求到期变现不动产、向LP返还本金，与项目是否盈利无关。贝莱德、KKR、AEW、基汇几乎踩在同一根时间轴上。 网易财经 · 百家号 编辑观察 断供不是“看空中国”的情绪化表态，而是算过账之后的财务止损——继续持有每年净亏，把资产交给银行反而是止损（ 百家号分析 ）。但“止损”不等于“看空”：高盛2026年7月逆势发布研报，明确看多北上广深核心区，预测2025–2028年核心区房价累计修复15%。外资内部正在分化——被迫出清的是背杠杆、扛到期的“短期套利型”，评估底部的是“长期配置型”。两个判断谁对，最终由租金与成交价验证。 不止贝莱德：外资商办撤退名单 机构 标的 买入 最新动向 折让 贝莱德 上海北岸长风E、G幢 2018年 12亿元 2025年3月鼎一投资约7亿元接盘 −48% 贝莱德 上海中港汇大厦 2017年 13.7亿元 2025年 9亿元出售 −34% KKR 北京大兴方隅公寓 2021/22年 18.7亿元 报价约9亿元（股权部分几乎沉没） 约−50% KKR 上海外滩豫园桔子水晶酒店 2019年改造投入超12亿元 整栋报价约9亿元 大幅折让 AEW 北京泓晟国际中心、上海浦发大厦等 2020年45亿、2019年27.52亿（70%权益） 挂牌待售，回款或仅够还贷，国内运营团队解散 约−40% 基汇资本 上海闵行华润万象城四栋 2019年 28亿元 整体估值15–18亿元 −36%~−46% 黑石 上海淮海627 约9300万美元+翻新投入 9900万美元出售 持有8年仅+6% KKR、AEW相关出售事项仍多为市场消息，未经企业官方确认；AEW给出的出售理由为回笼资金、偿还银行贷款，若不及时处置可能触发贷款违约。 观点网 · 今日头条 · 新浪财经 据MSCI Real Capital Analytics数据，过去15年外资PE在中国写字楼、仓库、购物中心和数据中心投资近1400亿美元；2024–2025年，十大全球收购基金在国内地产项目几乎无完整退出案例，本土地产基金资产平均折价40%–50%，远高于欧洲市场约14%的水平。 网易财经 · 今日头条 谁在接盘：定价逻辑正在换轨 高力国际数据显示，2026年上半年全国大宗资产交易额1212亿元，同比增长76.2%。但接盘方结构已经逆转：上海上半年成交35宗、总额233亿元、同比上涨47%，外资买家成交额占比仅约7%（戴德梁行）；北京上半年成交257亿元、同比上涨50%，报道口径内资买家占比接近100%。 拼多多相关主体以33.7亿元买下上海星展银行大厦，创上半年上海成交金额之最； 智谱AI以3.6亿元收购北京中关村钻石大厦；美格智能以2.85亿元从汇丰等外资手中买下上海维璟中心A栋； 中邮保险、大家保险、中国人寿、象屿集团、地方国资平台成为核心资产主要承接方；2025年1月，阿布扎比投资局持有的上海博华广场即出售给中邮保险。 接盘逻辑与外资截然不同：实体企业买楼自用，险资买楼匹配长久期负债，国资买楼完善片区配套。中国商业地产的定价逻辑正从“流动性溢价”转向“现金流价值”——市场主导权从快进快出的套利资本，转移到立足本地的运营资本。 百家号分析 · 观点网 公司档案：贝莱德投资管理（上海）的本体与边界 成立 2017年9月20日，统一社会信用代码91310115MA1K3WEF2R 注册资本 1900万美元（实缴，2020年3月26日；自200万→1200万→1550万→1900万美元逐步增资） 股东 贝莱德资产管理北亚有限公司，持股100% 法定代表人 Mark Andrew Finnie（2026年3月19日变更）；董事长范华，财务负责人顾成豪 牌照 2017年12月登记为私募基金管理人（WFOE PFM），为合格机构及高净值投资者提供私募证券投资基金产品；母公司贝莱德集团另通过QDLP试点机构发行离岸投资产品 规模口径 上海市地方金融监管局资料显示，截至2020年底贝莱德管理资产约8.7万亿美元；本轮报道口径为管理资产超15万亿美元 法定代表人七年五换 CHEN TING（2017年成立时）→ PENG JUN ZHANG（2020年6月）→ 宋宇（2022年6月）→ 范华（2024年3月）→ Mark Andrew Finnie（2026年3月）。最近一次变更恰好发生在写字楼资产出清与外资撤退潮同步进行的时间点。 天眼查·工商变更 本轮可核验的涉诉记录（开庭公告） 案号 案由 角色 开庭时间 状态 （2025）沪0115民初120963号 合同纠纷 被告（原告周红林，另有被告李明） 2025年11月25日 审理中，结果未披露 （2026）沪0115民初21658号 不当得利纠纷 被告（原告沈鸣） 2026年3月12日 审理中，结果未披露 两案均由上海市浦东新区人民法院受理。 天眼查·司法风险 主体边界提示 北岸长风与中港汇两笔交易，报道口径均发生在贝莱德集团旗下不动产基金层面（“贝莱德旗下某基金”），并非由贝莱德投资管理（上海）有限公司直接持有。该上海法人作为境内私募管理人主体，其注册信息、变更与涉诉记录见上；在本次已核验范围内，未见证据显示上述两起司法案件与写字楼贷款直接相关。 下一步看什么 银行减值链条： 报道称渣打已计提超10亿美元中国商业地产贷款减值准备；“断供→抵债→折价转售”的模式是否在更多项目重演，取决于银行的处置时点与成交价。 基金到期窗口： KKR首支亚洲地产基金AREP（17亿美元，2021年完成募资）等已进入退出期；2026–2028年还有一批同期设立的美元地产基金集中到期，处置潮短期不会结束。 价格锚点之争： 高盛预测2025–2028年核心区房价累计修复15%，与外资40%–50%折价出清并存；两个判断的收敛点是一线城市核心区租金与资本化率。 贝莱德自身： 是否还有剩余在华商办敞口待处置、境内法人团队是否继续调整（2026年3月刚完成法定代表人变更），是观察其“撤退”是否到尾声的信号。 来源与口径说明 本文数字以报道口径为准，标注“网传”的交易金额未经公告证实；公司登记信息以工商公示为准。主要来源： 网易财经：高喊抄底的PE们跑了（2026-08-05） 百家号：外资割肉内资接盘，中国商业地产谁在抄底？（2026-08-01） 新浪财经：高水平外资，在打骨折卖商业大楼（2026-08-03） 观点网：外资机构买家退场中 KKR、AEW上海、北京大宗交易传闻背后（2026-07-22） 今日头条：外资在华地产巨亏，抛盘不停风险藏不住？（2026-07-15） 今日头条：从抄底到割肉：外资地产基金在中国市场的黯然退场（2026-07-23） 今日头条：突发！又一个外资巨头跑路！半价甩卖多栋大楼（2026-07-29） 天眼查：贝莱德投资管理（上海）有限公司（工商、股东、变更、涉诉） 上海市地方金融监督管理局：【QDLP试点案例一】全球最大资产管理机构贝莱德（2021-05-08）