绿城系债券观察 · 2026-08-05 绿城控股：15亿中票今日簿记，缴款日正撞10亿旧债到期，利率与认购成色待考 8月5日，绿城房地产集团有限公司披露2026年度第四期中期票据募集说明书：注册额度80亿元、本期发行上限15亿元、期限3年、无担保，募资全部用于偿债。簿记建档定于8月6日9时至18时，缴款与起息日均为8月7日——恰好是旧债“23绿城房地产MTN003”（发行规模10亿元、票面利率4.30%）的到期日。对档案主体绿城控股集团有限公司（天眼查显示其股东为信益集团100%持股、宋卫平任董事的绿城系股东层实体）而言，这笔“接棒”发债的定价与认购，是检验市场对绿城系信用定价的最新窗口。 15亿 本期中票发行上限（基础规模0，注册额度80亿） 8月7日 缴款起息日＝10亿旧债“23绿城房地产MTN003”到期日 3.14% 第三期中票7月10日发行利率（10亿，10家有效申购） 268亿 发行人及下属子公司待偿还债券余额（中票223亿+公司债45亿） 3.3% 绿城中国2025年末加权融资成本（较2024年末降40bp） 这笔债怎么发的：要素与卡点 本期票据采用固定利率、按面值发行，中信证券任主承销商兼簿记管理人兼存续期管理机构，北京银行任联席主承销商；上市流通日为8月10日，兑付日为2029年8月7日。 观点（募集说明书） 与 金融界转载 均披露了同一组要素。 要素 数值 注册金额 / 基础发行规模 / 发行上限 80亿元 / 0亿元 / 15亿元 期限 / 担保 3年 / 无担保 簿记建档 2026-08-06 9:00–18:00 缴款日 / 起息日 2026-08-07（同日） 上市流通 / 兑付 2026-08-10 / 2029-08-07 主承销商 / 联席主承销商 中信证券 / 北京银行 资金用途是本期的关键信号：15亿元全部用于偿债，分两部分——不超过7.6765亿元置换偿还到期债务融资工具本息的自有资金，不超过7.3235亿元直接偿还债务融资工具本息。具体明细为偿还“23绿城房地产MTN003”本金7.3075亿元（票面4.30%，2026年8月7日到期）和“25绿城地产MTN005”利息0.369亿元（票面3.69%，2028年7月9日到期），数据见 新浪财经转载的募集说明书要点 。也就是说：新债起息日与旧债到期日同一天，属于典型的到期无缝衔接式借新还旧，而非增量融资。 省息账：若按3.14%定价，置换部分每年省息约850万元 同一发行人在一个月前刚给出过定价锚点：2026年度第三期中票于7月10日完成发行，计划与实际发行总额均为10亿元、利率3.14%、期限3年，14家合规申购主体中10家有效申购，无余额包销、无主承销商自营资金获配，主承销商为中国银河证券，联席主承销商为浙商银行（ 观点·第三期中票发行情况 ）。 测算（前提：按第三期3.14%定价且足额发行）： 以新债置换“23绿城房地产MTN003”本金7.3075亿元，票面从4.30%降至3.14%，每年节省利息约848万元（7.3075亿×1.16个百分点），3年期合计约2500万元。若最终定价高于3.14%，省息幅度相应收窄。这也解释了为何绿城系在旧债到期前一周抢窗口簿记——既有到期刚需，也顺带完成一轮存量债务成本下移。 谁在发债、谁在背书：一张主体关系图 本次中票发行人并非档案主体绿城控股集团有限公司本身，而是绿城系境内运营平台。分清四个主体，才能看懂这笔债的信用背书来自哪里： 主体 角色 关键信息 绿城控股集团有限公司 本次档案主体·绿城系股东层实体 存续；外国法人独资，股东信益集团100%（认缴2亿元）；董事长夏一波，董事宋卫平、寿栢年；参保10人（ 天眼查·工商信息 、 天眼查·股东 ） 绿城房地产集团有限公司 本期中票发行人·绿城中国境内运营平台 待偿还债券余额合计268亿元（一般中票223亿+公开发行公司债45亿） 绿城中国（03900.HK） 上市平台 中交集团为第一大股东（财经引企查查口径28.88%， 爱企查口径约28.94% ）；九龙仓约22.95%；宋卫平系（Delta House+香港丹桂基金会+直接持股）合计约8%（ 2025年9月股东口径 ） 中交集团 第一大股东·战略合作方 2014年12月斥资60.13亿港元受让宋卫平等股东24.288%股份入主；2026年3月党委书记宋海良赴杭州调研并提出“加强治理管控”（ 财经·绿城中国换帅报道 ） 治理层面的最新变化同样值得放在这笔债前面看：7月23日晚，绿城中国公告刘成云辞任董事会主席，中交系出身的赵晖接任并兼任行政总裁，江峰任执行董事、执行总裁。财经报道指出，这打破了绿城中国长期实行的董事会主席与行政总裁分设惯例，11人董事会中“中交系”董事增至4席，“九龙仓系”2席，“绿城系”仅剩1席（ 财经 ）。央企话语权提升后的融资策略，是本期债券簿记之外更长的观察线。 财务对照：报表里的钱与债 绿城中国2025年报（2026年3月31日发布）显示：营业收入1549.66亿元（同比-2.26%），净利润22.86亿元（-44.86%），归母净利润0.71亿元（-95.55%，2024年为15.96亿元）；总合同销售金额约2519亿元、升至全国第二，回款率101%，一二线城市销售占比84%。期末银行存款及现金约632亿元，为一年内到期借款余额的2.6倍；短债占比18.6%、历年新低；总借贷加权平均融资成本降至3.3%（ 同花顺·绿城中国2025年业绩报道 ）。 指标 2025年报 2026年动态 销售规模 总合同销售2519亿元，全国第二 上半年合同销售947亿元，同比-22.5%（其中代建345亿元） 盈利 净利22.86亿，归母净利0.71亿 —— 现金与短债 现金632亿；短债占比18.6% —— 融资成本 加权3.3%（-40bp） 第三期中票3.14%发行 土地投资 新增货值中一二线占86% 全年目标新增货值1000亿；上半年投资300多亿；6月30日一日拿4宗地投入超53亿元 2026年动态数据来自财经报道口径（ 财经·换帅报道 ），半年报正式数据尚未披露。 风险观察：档案主体层面未见新增大额风险，但需注意三点边界 围绕档案主体绿城控股集团有限公司，本次已核验的可见档案中：司法条目以程序性公告为主，已核验的一例为（2022）京73行初11602号——绿城控股作为原告起诉国家知识产权局、第三人郑州万倡建筑劳务有限公司的商标行政纠纷，北京知识产权法院于2023年5月28日公告送达、2023年7月27日开庭，为程序性记录，本轮核验范围内未见该案结果文书（ 天眼查·司法风险 ）。 另有三条“关联方线索”，均指向其投资的子公司的历史事项，不直接等同于目标公司自身风险：杭州桃花源农业开发有限公司2019年8月因登记住所无法联系被列入经营异常名录（未见移除记录）；山东绿城商务咨询有限公司2020年12月发布简易注销公告；杭州绿城酒店管理有限公司2020年11月发生法定代表人变更（ 天眼查·企业风险 ）。需说明的边界是：档案列表其余分页本轮未能完整核验，以上结论以已核验条目为限，不构成“无其他风险”的否定性判断。 真正需要盯的风险点在发行人层面而非档案主体层面：268亿元存量债券中一般中票占223亿元，滚动续作依赖银行间市场窗口持续开放；2026年上半年销售同比下滑22.5%、归母净利仅0.71亿元，偿债更多靠现金储备（632亿元）与再融资通道，而非当期利润。 判断：这笔债能证明“融资渠道实质松绑”吗？ 不能，至少目前不能。三个理由：其一，这是注册额度（80亿元）下的滚动发行，15亿元全部用于偿债，本质是债务置换而非新增融资，属于“存量管理”动作；其二，基础发行规模为0、上限15亿元，说明发行方对簿记需求持试探态度，未强制满额；其三，利率与认购倍数要到8月6日簿记结束后才见分晓——第三期中票3.14%、10家有效申购、无包销的数据只是锚点，不是本期结果。 更准确的表述是：这笔发行是“窗口测试”。头部平台能否以低于4.30%旧债票面的成本完成15亿接棒，决定了绿城系年内继续滚动268亿存量债券的可行性与成本；而对整个行业而言，单家头部平台的借新还旧，只能证明“头部有窗口”，无法证明渠道对全行业松绑——这一点与2026年行业融资成本明显分化的普遍观察一致（ 每日经济新闻·房产早参原报道 亦有“凸显头部房企优势”的同类表述）。 下一步验证清单： ① 8月6日簿记结束后的票面利率、实际发行额与有效申购家数（对照第三期3.14%/10家/满额）；② 8月7日“23绿城房地产MTN003”兑付是否顺利落地；③ 年内是否继续出现第五期、第六期中票，注册额度80亿元还剩多少；④ 8月底绿城中国2026中报的现金、短债占比与融资成本是否延续年报口径；⑤ 中交系强化治理后，绿城中国在境内债与境外债之间的融资摆布是否变化。 来源 每日经济新闻：珠江股份完成董事会换届；绿城集团计划发行15亿元中期票据 观点：绿城集团拟发行2026年第四期中期票据 金额15亿元 金融界（转载观点）：绿城集团拟发行2026年第四期中期票据 新浪财经（转载观点）：绿城集团拟发行今年第四期中期票据上限15亿元（含偿还明细与268亿存量） 观点：绿城完成发行2026年度第三期中期票据 规模10亿元 同花顺：绿城中国2025年实现营业收入1549.66亿元（年报报道） 财经：绿城中国换帅，大股东中交集团话语权再提升 爱企查：中交与绿城的关系 绿城中国十大股东名单（2025年9月口径） 天眼查：绿城控股集团有限公司工商基础信息 天眼查：绿城控股集团有限公司股东 天眼查：绿城控股集团有限公司司法风险 天眼查：绿城控股集团有限公司企业天眼风险