恒大地产78.43亿拍卖上海虹桥烂尾综合体：起拍价等于评估价、一分不折，谁接盘是最大悬念 恒大地产系的资产处置大单来了。8月31日上午10点起，上海闵行区申长路979号的"恒大虹桥国际"项目土地使用权及在建工程将在阿里资产开拍，起拍价7,842,958,800元（约78.43亿元）， 与评估价完全一致、未打任何折扣 ，保证金4亿元。这宗拍卖由项目公司上海虹源盛世投资发展有限公司的破产管理人主导、上海市第三中级人民法院监督。项目2011年由红星美凯龙等三方以30.6亿元拿地，2018年被许家印收入恒大版图，2020年3月起停工至今——烂尾六年多的54万平方米超级综合体，迎来决定命运的一拍。 凤凰网财经 先看这单拍卖的硬参数 与恒大此前多宗法拍不同，这宗标的 起拍价即评估价 ：评估值7,842,958,800元，一拍不降价。规则上还留了特殊口子——经法院裁定、管理人确认的优先债权人，可以用有效债权冲抵部分成交价款，既可单独组团，也可联合市场投资方参拍。 起拍价 78.43亿元 =评估价7,842,958,800元，无折价 保证金 / 加价 4亿元 / 500万元 每次加价幅度500万元 竞价窗口 8月31日10时—9月1日10时 竞价周期24小时，延时5分钟 平台 / 监督 阿里资产 上海三中院监督，破产管理人处置 土地 92,132.9㎡ 两宗商服用地，使用期至2052年2月21日 在建工程 A区8幢+B区5幢 A区14.25万㎡已取预售证、369套网签；B区12.14万㎡未办预售 工程状态 主体封顶、外立面完工 缺室内精装修与部分安装，2020年3月起停工 隐性成本 另需补缴约3亿元出让金 清场、欠费、网签注销、证件变更均由买受人自理 十五年时间线：从30.6亿拿地到78.43亿上拍 2011年12月28日 上海红星美凯龙、深圳盛世万象投资、沈阳首源投资以30.6亿元竞得虹桥商务区核心区一期02地块（起拍价30.63亿元，成交溢价率不到1%），同日设立项目公司虹源盛世（注册资本2亿元），拟建"虹源盛世国际文化城"。 2015年 结构封顶后停工3年。 2018年 恒大地产接盘成为股东，项目更名"恒大虹桥国际"（现核心股东为深圳盛世万象与恒大系恒大地产集团上海盛建置业），具体对价未公开披露，报道口径为"斥巨资"。 2020年3月 项目再次停工，至今已逾6年。 2022年12月7日 虹源盛世破产受理（审计报告口径），进入破产清算程序。 2026年8月5日 阿里资产挂出拍卖公告，起拍价定为评估价78.43亿元。 2026年8月31日 开拍。 时间线依据： 每日经济新闻（新浪财经转载） 、 观点网 。 这笔账怎么算：1.73万元/㎡起步，跑通要破百亿 把起拍价和必付成本摊到可售面积上：78.43亿元起拍价＋约3亿元地下商业补缴出让金，除以47.07万㎡可售总面积， 折合可售面积单价约1.73万元/㎡ 。放在虹桥核心区不算贵，但市场已有更冷的前例——同处虹桥核心区的新华联索菲特五星级酒店，2025年8月二拍打八折仍流拍，单价约1.48万元/㎡。 来源 成本项 金额 / 状态 起拍价 78.43亿元（=评估价） 补缴土地出让金（地下商业） 约3亿元，初步测算 剩余工程 室内精装修＋部分安装工程，未完工 遗留负担 施工单位占用清场、工程资料缺失、水电物业欠费、369套已网签房源注销、证件变更——均由买受人自行处理 因此成交价≠盘活成本。市场测算显示，买受人把项目真正跑通，总投入很可能突破百亿——高总价叠加隐性成本，是这宗拍卖的第一道门槛。 恒大地产为什么现在卖它：清盘链条上的资产处置 恒大地产集团有限公司（本宗资产的上游主体）1996年成立，注册资本约39.4亿元，注册地深圳南山，法定代表人赵长龙、董事长梁伟康，参保人数117人；天眼查工商标签为"存续"，但同时挂着 失信被执行人、被执行人、限制高消费、司法案件 四类风险标签。 天眼查｜工商基础信息 股权链上，恒大地产由广州市凯隆置业持股60.2856%，疑似实控人为ANJI (BVI) Limited（路径合计持股约61.25%）。 天眼查｜股东 、 天眼查｜疑似实际控制人 监管处罚是绕不开的背景：2024年5月31日，证监会对恒大地产债券欺诈发行及信息披露违法案作出处罚，恒大地产被罚款 41.75亿元 （债券欺诈按募集资金20%处罚、信披违法顶格），时任董事长、实控人许家印被顶格罚款4700万元并终身证券市场禁入；证监会认定2019—2020年恒大地产通过提前确认收入虚增收入及利润。 人民网 母公司中国恒大2024年1月29日被香港高等法院颁令清盘，2025年8月25日上市地位被取消。 爱企查知识库 。恒大集团总负债约2.44万亿元、总资产约1.7万亿元，资不抵债缺口超过7000亿元（报道口径）。 头条号《恒大债务危机何时能得到解决》 境外清盘一侧，债权申报规模约3500亿港元，清盘人回笼约2.55亿美元、境外清偿率不足1%；另一报道口径称清盘人过去一年半累计追回资产不足19亿元。 百家号 、 头条号《恒大境外清偿率不足1%》 境内破产链条也在延伸：2025年8月20日，广州中院裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算；2026年6月30日，广州中院裁定受理恒大地产为股东的广州恒大民族歌舞团破产清算（2025年10月恒大地产股东会已同意其以债务人身份申请），第一次债权人会议定于8月12日。再加上恒大地产自身持续缠身于各地诉讼——如北京高院（2025）京民终469号案外人执行异议之诉、济南中院（2023）鲁01执2132号借款合同纠纷执行案（2026年7月仍在公告）—— "加速出清资产、回笼现金保交楼"是当下恒大地产处置逻辑的主线 。 天眼查｜司法风险汇总 三个悬念，决定这笔拍卖的成色 1. 会不会流拍。 起拍价等于评估价、不打折，与恒大系既往"以价换量"的处置节奏明显不同；虹桥核心区商办大宗已有八折二拍仍流拍的先例。若流拍，二拍通常折价，届时成交价可能显著低于78.43亿元。 2. 谁接盘。 纯现金买家之外，规则允许抵押权人、工程款优先权人用确认债权冲抵成交价款，并可组建联合体——"以债抵款"可能取代现金买家成为主要变量，这也意味着接盘方结构会直接影响回款速度。 3. 成交后能否复活。 接盘方需在78.43亿元之上再付约3亿元出让金并补齐精装修，清场与证件变更全部自理；成交价不等于项目盘活成本，烂尾项目的"复活"仍要等后续资金落地。 对债权人的账：78.43亿是什么量级 78.43亿元约为恒大集团总负债（约2.44万亿元）的 0.3% ，对2.44万亿的总盘子而言只是零头；与境外债权申报规模（约3500亿港元）相比同样有限，且境内外资产池在制度上隔离——本宗拍卖回款进入境内处置框架，清偿顺位锁定为购房消费者权益→职工债权→税款→抵押金融债权→普通债权。 头条号《恒大境外清偿率不足1%》 但这宗拍卖的真正价值不在金额，而在它是恒大系核心资产处置中罕见的 公开竞价价格锚 ：市场第一次有机会为恒大核心资产给出真金白银的定价，无论成交还是流拍，都将直接影响后续恒大物业出售、境内债权包定价的市场预期。 下一步验证什么 8月31日—9月1日是否有应价、几轮竞价：底价成交、小幅溢价还是直接流拍。 若流拍，二拍折价幅度与再次上架时间——对照新华联索菲特"八折二拍仍流拍"的参照系。 接盘方结构：现金买家，还是以债抵款的优先债权人/联合体。 成交后约3亿元出让金补缴、精装修复工与369套网签注销的推进——决定项目能否甩掉"烂尾"标签。 来源： 凤凰网财经（原报道） ｜ 每日经济新闻（新浪财经转载，综合财联社、阿里拍卖、澎湃新闻） ｜ 头条号《78亿起拍！恒大虹桥核心54万方超级综合体上架法拍》 ｜ 观点网 ｜ 人民网 ｜ 爱企查知识库 ｜ 头条号《恒大债务危机何时能得到解决》 ｜ 百家号《普华永道合伙人想离婚保资产》 ｜ 头条号《恒大境外清偿率不足1%》 ｜ 天眼查｜工商基础信息 ｜ 天眼查｜股东 ｜ 天眼查｜疑似实际控制人 ｜ 天眼查｜司法风险汇总 口径说明：恒大债务总额（2.4万亿/2.44万亿）、清盘追回资产（不足19亿元/约2.55亿美元）等数据来自不同报道口径，正文按来源并列呈现；"起拍价即评估价""补缴出让金约3亿元""单价约1.73万元/㎡"均为拍卖公告及媒体测算口径。