保利置业15年首现中期预亏，却一周豪掷百亿抢三宗"地王"：98亿"借新还旧"在换什么？ 7月2日，保利置业（00119.HK）预告2026年上半年股东应占亏损7亿至8亿元，Wind口径下是2012年更名后15年来首次中期亏损；而就在此前一周（5月29日至6月5日），它刚在上海、武汉、深圳花约100.62亿元连拿三宗宅地，其中深圳地块溢价率150.74%、楼面价约10.87万元/㎡，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录。同一时期，境内发债主体7个月融资40亿元，另有一笔98.26亿元公司债申请已获上交所受理、计划全部用于"借新还旧"。截至3月末，一年内到期的有息负债高达143亿元——一边"流血"，一边"狂飙"，市场与公司之间的分歧就在这里。 7亿–8亿 上半年预亏（去年同期盈利2.08亿） 232亿 上半年合同销售额，同比-13.11% 100.62亿 一周内三宗宅地总价 40亿+98.26亿 7个月已发债 + 待发行公司债 143亿 一年内到期有息负债（3月末） 561亿 有息负债余额（3月末） 一周三宗地王：钱花在了哪 根据 网易财经（子弹财经） 与 界面新闻 梳理，三宗地集中在同一周落槌，均为高溢价、破纪录的"地王"级地块： 地块 日期 总价 溢价率 楼面价 纪录 上海浦东新区南码头Z000302单元14-03e、14-04a 5月29日 34.88亿 40.04%（112轮竞价） 约8.2万元/㎡ 南码头片区近十年首宗宅地，刷新浦东内环外楼板价纪录 武汉武昌区七医院地块 5月29日 8.02亿 31.04% 约2.11万元/㎡ 武昌区"单价新地王" 深圳南山区粤海街道T204-0153 6月5日 57.72亿 150.74%（291轮线下竞价） 约10.87万元/㎡ 刷新深圳涉宅用地楼面单价纪录 口径提示：深圳地块溢价率， 网易财经（子弹财经） 与 今日头条 报道为150.74%， 时代财经 报道为105.74%，两处口径不一致，本文以成交楼面价10.87万元/㎡及主流报道为准，官方成交公告未纳入本次核验范围。 中指院数据显示，保利置业前7月权益拿地金额107亿元，居行业第10； 时代财经 援引中指研究院统计，上半年其权益拿地金额位列行业第8（领先国贸地产93亿元、滨江集团93亿元、中海地产60亿元）。口径不同（上半年/前7月），排名略有出入，但"加仓核心城市"的方向一致。 资金账本：40亿已发，98.26亿在途，103.26亿待偿 发债主体不是上市平台本身，而是其全资附属公司、境内主要经营平台"上海保利置业"（保利置业集团有限公司，注册于上海浦东，注册资本22亿元，法定代表人、董事长为万宇清）。 网易财经（子弹财经） 统计，2026年前7个月上海保利置业累计融资40亿元——1月两笔中期票据（10亿、5亿）、4月15亿元公司债、7月22日一笔10亿元5年期中期票据（票面年利率2.46%），全部用于置换偿还往期融资工具的自有资金。天眼查债券信息也显示，26保利置业MTN001A（5亿元、3年期）于2026年1月发行。 在途的98.26亿 7月16日，拟发行总额不超98.26亿元的公司债申请获上交所受理，分期发行、期限不超10年、到期一次性还本 募集资金扣除发行费用后拟全部偿还到期或回售的10笔存量公司债，对应本金103.26亿元 10笔债券到期/回售窗口为2026年9月8日至2028年4月16日 参照历史：2025年1月获证监会批复发行不超70亿元公司债（证监许可〔2025〕191号），分五期实际发行65亿元，全部用于置换到期债券 存量压力 截至2026年3月末，有息负债余额561亿元，其中一年内到期143亿元 上半年销售回款承压：合同销售额232亿元、销售面积79.9万㎡，同比分别-13.11%、-16.86% 全年500亿元销售目标，上半年仅完成46.4%；6月单月销售36亿元，同比-25% 截至6月末，公司称"三道红线"维持绿档、总借贷规模稳中有降、总现金充裕，平均融资成本约2.86% 亏损从哪来：交付少了、结转毛利降了 亏损并非突然出现。一季度营收22.69亿元、同比-68.06%，净利润4524.8万元、同比-58.2%，压力主要在二季度集中释放。 时代财经 引述公司解释：上半年交付项目较去年同期减少、收入阶段性下降；市场底部调整、量价承压，物业开发业务结转毛利率下降；部分长库存项目去化进一步拖累盈利。保利置业上一次全年较大规模亏损是2015年（净亏24.40亿元）。 指标 2023年 2024年 2025年 2026年Q1 营业毛利率 18.70% 16.31% 18.62% 16.83% 全年合约销售额 536亿 542亿 502亿 — 数据来源： 时代财经 引述公司财报与募集说明书；克而瑞销售榜排名由第27位升至第17位、再升至第15位。 为什么"流血"还要加仓：补仓、换仓与融资通道 把三件事放在一起看， 今日头条（财经观察） 给出了一套"以新换旧、以优换劣"的解读： 土储在缩水。 截至2025年底，公司土地储备约1188万㎡，较2024年6月的约1533万㎡明显下降——补仓、换仓是维持经营基本盘的必然选择；核心城市稀缺地块则是央企房企逆周期布局的典型动作。 投资早已向核心城市集中。 2023年新增土地投资约221亿元、近九成投向长三角；2024年审慎收缩、全年仅新增6个项目；2025年新增投资270亿元、获取15个项目，其中84%资金投向广州、上海、杭州（ 时代财经 ）。 低成本融资通道是底气。 7月22日10亿元中期票据票面利率仅2.46%，平均融资成本约2.86%——央企信用背书让"借新还旧"得以滚动，也把自有资金置换出来用于土拍（ 网易财经 的分析路径）。 规模叙事的惯性。 2020年时任董事会主席张炳南提出"十四五"千亿目标；2021年10月张炳南因工作安排辞任，万宇清接任董事会主席并表态"希望在下一轮当中快起来"。此后2022年保底目标650亿元、实际502亿元，2023—2025年销售稳定在500亿元上下，"千亿梦"事实上已让位于"维持500亿规模"（ 网易财经 ）。 风险观察：这套打法成立的前提是"融资不断流" 销售端是最大变量。 6月单月销售额36亿元、同比-25%；上半年完成全年目标46.4%，意味着下半年需完成约268亿元。若市场继续量价承压，"借新还旧"滚动依赖的现金流基础会被削弱。 143亿一年内到期债务是硬约束。 98.26亿元公司债目前只是"获受理"，发行节奏、利率与认购仍待验证；一旦发行不顺，2026年9月起陆续到期的存量债券将直接考验流动性。 深圳地王盈利空间并不宽裕。 楼面价约10.87万元/㎡，报道称周边在售项目备案均价约17万元/㎡，扣除融资与综合开发成本后利润空间有限，且10万+楼面价意味着必须走高端路线、赌未来售价（ 今日头条 ）。 市场已给出第一反应。 盈利预警次日（7月3日），保利置业股价大跌5.59%、收报1.52港元/股（ 网易财经 ）。 模式本身有历史教训。 "借新还旧、置换自有资金、再砸向土地"是行业上行期冲规模的打法；楼市调整期融资一旦无以为继，便会触发流动性危机——这正是市场担忧的链条，也是公司管理层需要回应的问题（ 网易财经 ）。 下一步验证什么 98.26亿元公司债的发行进度与最终利率——受理不等于落地，这是未来12个月流动性的第一观察点； 三宗地王（尤其深圳T204-0153）的预售备案价与去化速度，验证"高端化"假设是否成立； 下半年交付结转节奏与毛利率能否回升——判断7亿—8亿预亏是"阶段性"还是趋势性； 全年500亿元销售目标的完成度、以及"三道红线"绿档与平均融资成本能否维持。 主体边界提示： 本文所称"保利置业"指上市平台保利置业集团（00119.HK，2012年由"保利香港"更名）；发债、拿地的境内主体为保利置业集团有限公司（上海，2003年成立，注册资本22亿元，股东为保利（香港）房地产发展有限公司认缴21.19亿元、保利（香港）房地产开发有限公司认缴8145万元，法定代表人万宇清）。保利发展（600048.SH）与保利置业同属中国保利集团旗下，但为独立上市主体——2025年保利发展合约销售额2530亿元、约为保利置业的5倍（ 网易财经 ； 天眼查工商信息 ； 天眼查2025年报 ）。 来源 网易财经·子弹财经：头顶亏损压力也要抢"地王"，万宇清能否带保利置业"狂飙"？ 界面新闻（新浪财经转载）：9家房企争夺、竞价112轮，保利置业溢价40.04%拿下浦东新区地块 时代财经：一周豪掷百亿拿地后，保利置业拟发98亿债券"补血"，上半年还预亏超7亿 今日头条：保利置业发债98亿置换百亿到期债券，深圳57亿地王后换仓 腾讯新闻（转载子弹财经）：头顶亏损压力也要抢"地王" 天眼查：保利置业集团有限公司工商基础信息 天眼查：保利置业集团有限公司2025年企业年报 天眼查：保利置业集团有限公司债券信息