地产 · 半年报窗口 · 招商蛇口（001979.SZ） 招商局蛇口工业区控股上半年卖房962亿、逆势增8%，净利润却预告腰斩：量增利减的剪刀差 8月10日，证券日报援引公司数据称，招商局蛇口工业区控股（简称招商蛇口）2026年1-6月累计销售金额962.45亿元、同比增长8%（公司此前销售简报口径为8.3%）。同一天，行业里不少房企还在预亏。但把销售数据往报表里再翻一层：公司7月14日已预告上半年归母净利润5亿-6.5亿元、同比下降55%-65%，扣非净利润仅5000万-7000万元、同比降93%-95%。卖得越多、赚得越少，这8%的"逆势增长"含金量如何，正是半年报要回答的问题。 先看硬数字：销售端与利润端的背离 2026H1签约销售金额 962.45亿 同比 +8.3%（证券日报口径8%） 2026H1签约销售面积 305.18万㎡ 项目去化节奏平稳 H1归母净利润（预告） 5亿–6.5亿 同比 -55%~-65% H1扣非净利润（预告） 0.5亿–0.7亿 同比 -93%~-95% 行业排名（克而瑞H1） TOP4 权益金额、全口径销售双榜 1-7月累计签约金额 1100.59亿 7月单月138.14亿 拆开看：销售金额同比增8.3%的同时，上半年归母净利润较上年同期的14.48亿元腰斩，扣非利润较上年同期9.61亿元几乎归零。公司业绩预告给出的解释是两条：一是竣工交付并结转的面积同比虽增长，但房地产业务 结转毛利率同比下降 ，结转毛利减少；二是 投资收益同比减少 。也就是说，规模在涨，但结转的"每平方米利润"在缩水。 增长靠什么：量在涨，结构在上移，但"价"的口径要分清 招商蛇口这一轮增长，不是全行业普涨——2026年1-6月全国商品房销售面积、销售额分别同比下降11.6%和13.6%，百强房企销售总额仍处调整通道（据今日头条引用行业数据）。它的增长主要来自三件事： 核心城市集中度再提升 ：核心十城销售占比超70%，同比提升4个百分点；北京、上海、深圳、杭州四城单城销售额均破百亿。2025年上海一城销售额已超500亿元。 红盘驱动去化 ：北京朝棠揽阅去化近九成、深圳观潮府单日揽金60亿元、上海安澜单盘首开超90亿元、西安招商西安湾44天三开热销23亿元——多城"红盘矩阵"是金额增长的主要弹药。 隐含均价上移（编辑部测算） ：按962.45亿元÷305.18万㎡，2026H1隐含均价约3.15万元/㎡，高于2025年全年2.74万元/㎡的均值（1960.09亿元÷716.12万㎡）。城市结构向高能级上移对均价有正贡献——但这是签约口径，不等于结算口径，且2025H1的面积基数在本次已核验范围内未见直接数据，不能据此断定"量价齐升"。 需要提醒的是：销售金额是签约口径，利润是结转口径，两者错配是地产公司常态。招商蛇口2026H1恰恰处于"2025年高价拿地后遗症"集中结转期，这正是剪刀差的报表来源（详见下节）。 利润为何腰斩：低毛利结转 + 投资收益缩水，两层挤压 指标 2026Q1实际 同比 2025H1基数 同比 营业总收入 236.67亿 +15.74% 514.85亿 +0.41% 归母净利润 0.39亿 -91.22% 14.48亿 +2.18% 扣非归母净利润 -3.75亿 -197.09% 9.62亿 -31.23% 综合毛利率 10.19% -1.57pct 14.38% +2.4pct 投资收益 -0.41亿 由正转负 5.85亿 大幅减少 数据来源：招商蛇口2026年一季报、2025年中报（引自中报预测梳理报道）。Q1"增收不增利"已把全年利润基调写死：营收增15.74%、归母仅0.39亿、扣非为负。 往更早一层看，招商蛇口的利润盘子2025年已经见底：全年营收1547.28亿元、同比降13.53%，归母净利润10.24亿元、同比降74.65%，扣非仅1.69亿元、同比降93.1%；全年计提减值损失44.1亿元，期末存货跌价准备78.54亿元（期内新增计提32.69亿元），净利率降至0.45%。2026年上半年预告的5亿-6.5亿元，意味着 Q2单季归母约4.61亿-6.11亿元（按预告区间倒推） ，环比Q1的0.39亿实现单季扭亏，但只恢复到2025Q2（10.03亿元）的46%-61%水平。 全年目标：与2025年"保持相当"，进度刚过半，下半年赌什么 公司在2026年3月业绩说明会上明确：2026年全口径销售额大体与2025年保持相当（2025年全年为1960.09亿元、行业第四），不盲目追规模，追求"有质量、有回款"的增长；对应可售货值约3400亿元，其中核心城市"6+10"占比81%。按此锚点： 上半年962.45亿元≈全年目标的 49% （编辑部测算），进度并不算快，下半年压力后置。 1-7月累计1100.59亿元≈全年目标的 56% ；但7月单月138.14亿元，环比6月的202.10亿元明显回落（含半年末冲量因素，同比口径本次未核验到）。 新增货值仍在加：8月7日公告显示，自6月以来新增7个住宅项目，位于杭州、成都、南京、北京、深圳、东莞，需支付价款合计约79.27亿元；上半年拿地金额约130亿元、行业第五，4月曾以超63亿元拿下上海徐汇长桥、普陀石泉两宗地块。 2026.03.17 2025年报发布：营收1547.28亿、归母10.24亿；定调2026年销售目标与2025年相当 2026.04-06 投资端加码：上海63亿拿地、北京通州与杭州滨江两宗100%权益地块、6月单月销售202.10亿 2026.07.02 销售简报：H1签约962.45亿、+8.3%，核心十城占比超70% 2026.07.14 业绩预告：归母5-6.5亿（-55%~-65%）、扣非0.5-0.7亿（-93%~-95%） 2026.08.07 7月销售公告：单月138.14亿，1-7月累计1100.59亿，新增7个项目 2026.08-09 证券日报披露H1销售962.45亿、同比增8%——本轮新闻触发点 8月底前 2026年半年报披露窗口：结转毛利率、回款质量、存货减值是新看点 下半年验证点清单 ：①半年报结转毛利率能否从Q1的10.19%回升；②回款质量——公司强调"有回款的销售"，经营性现金流Q1为-37.71亿元（净流出收窄57%）能否转正；③7月之后单月销售能否回到200亿级；④南京光环花园城（与香港置地合作）等六座商业项目入市节奏。 另一面：财务底盘仍是绿档，REITs在扩版图 利润难看，不等于资产负债表难看。2025年末，招商蛇口"三道红线"保持绿档：剔除预收款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、非受限现金短债比1.19；期末货币资金861.27亿元，总有息负债2424亿元（其中560亿元一年内到期）；全年新增融资综合成本2.44%，年末存量综合资金成本降至2.74%、较年初降25BP。融资优势是央企身份给它的安全垫。 资产运营是第二曲线：2025年全口径资产运营收入76.3亿元、同比增2.2%，并表收入238.99亿元、占总营收15.4%。REITs方面，公司在已有蛇口产园REIT（2021年首批公募REITs）、蛇口租赁住房REIT（2024年10月上市）、境外招商局商业房托（2019年上市）基础上，2026年5月19日启动第四个REIT平台申报，底层资产为深圳太子广场与昆山招商花园城，商业不动产退出通道正在补齐。 行业对照：超七成A股房企预亏，招商蛇口是"亏损潮中的盈利样本" 放在行业里看，招商蛇口的处境更清楚。截至2026年7月14日晚，逾70家A股房企披露半年度业绩预告， 超七成预亏 ，亏损面较2025年同期扩大：华侨城A预计亏损34亿-42亿元（同比扩大），金地集团预计亏损24亿-29亿元（同比收窄），完成债务重整的金科股份扭亏为盈（1700万-2500万元）。招商蛇口是少数保持盈利的头部房企，但盈利质量同样被结转结构拖累——"行业L型筑底的弱复苏阶段，资源向财务稳健的央国企和核心城市深耕型房企集中"，这是机构对当前格局的共识。 风险观察：司法线索以程序性公告为主，结果未明 在本次已核验的company-index范围内，招商蛇口的司法风险材料多为法院公告类：可引用的具体证据为一宗买卖合同纠纷（原告泰森日盛集团有限公司诉云南盛商房地产开发有限公司及招商局蛇口工业区控股，昆明市官渡区人民法院2025年4月23日公告送达起诉状副本及开庭传票），属于程序性送达公告， 尚未见判决结果 ；天眼查标签另列有"合作风险、股权质押、司法案件"等提示项。其余候选仅为列表定位项，未作为证据引用。结论是：当前已核验范围内未发现可确证的重大败诉或被执行结果，但司法线索的最终走向仍需后续裁判文书验证；此外，行业共性的存货减值（公司2025年末存货跌价准备78.54亿元）和低价项目结转仍是利润端的持续变量。 主体档案：央企控股、深市主板，蛇口出身 招商局蛇口工业区控股股份有限公司成立于1992年2月19日，注册于深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场，注册资本约90.61亿元（实缴约90.16亿元），A股代码001979，法定代表人、董事长为朱文凯，董事、总经理为聂黎明，财务负责人兼董事会秘书为余志良。疑似实际控制人为中华人民共和国国务院（天眼查披露持股/投资比例59.01%），招商局集团直接持股51.1%。除房地产开发外，公司业务覆盖园区运营、商业、长租公寓（"招商公寓"品牌，含壹栈、壹间、壹棠三大产品线，覆盖深圳、上海、北京、天津、重庆等城市）及蛇口区域服务。销售端未来三五年看两个抓手：3400亿元可售货值中"6+10"核心城市占比81%，以及"开发+运营+服务"转型带来的非开发收入占比提升。 来源与引用 本文事实来自以下可访问来源；标"编辑部测算"处为基于上述来源数据的计算，非公司披露口径。 证券日报｜招商蛇口：2026年1-6月累计实现销售金额962.45亿元，同比增长8% （本轮新闻原文） 智通财经｜招商蛇口：7月签约销售金额138.14亿元，1-7月累计1100.59亿元 证券日报网｜招商蛇口：2026年7月签约销售面积42.29万平方米 今日头条｜招商蛇口：2026年1-7月签约销售额1100.59亿元并新增7个项目 时代财经｜招商蛇口预计2026年半年度归母净利润盈利5亿-6.5亿元 网易｜招商蛇口上半年净利润预降55%至65%，扣非净利润预计暴跌逾九成 今日头条｜招商蛇口中报预测：销售逆势+8.3%但低毛利结转拖累（含Q1季报、2025中报基数及机构预测） 媒体综合｜销售同比上涨，招商蛇口上半年表现稳健（红盘、投资、REITs、财务绿档） Mysteel｜核心城市投销双向发力，招商蛇口稳居行业头部梯队 今日头条｜A股房企半年报预告：超七成预亏，招商蛇口盈利下滑（行业对照数据） 克而瑞年报点评｜招商蛇口：销售升至行业第四，第二曲线初具雏形（2025年报细节） 天眼查｜招商局蛇口工业区控股股份有限公司｜工商基础信息 天眼查｜疑似实际控制人（国务院，59.01%） 天眼查｜司法风险汇总（买卖合同纠纷公告等） 天眼查｜产品信息（招商公寓、i蛇口） 注：证券日报标题口径为"同比增长8%"，公司7月初销售简报及多家媒体口径为8.3%，两处表述差异为四舍五入口径不同；全国商品房销售面积同比降幅在已核验来源中存在"-11.6%"与"约-7%"两种表述，本文采用有具体出处的一项并提示口径冲突。2026年半年报具体披露日期以公司公告为准。