事时观察 · 组织架构 万科企业撤销办公事业部、事业部缩至7个：新董事长上任一周，第一刀为何砍向办公资产？ 8月6日，万科企业（000002.SZ）正式撤销办公事业部，事业部数量由8个缩减至7个，官网组织架构已同步更新。原负责人卢冰转任中航万科负责人，部分员工转岗城市公司、部分获赔离职。这是2025年9月确立“集团总部+地区公司+事业部”格局后的又一次精简，也是新任董事长徐恩利7月31日上任后一周内的首个组织动作——截至发稿，万科未就此置评。 首发： 搜狐财经 （2026-08-11）｜事件披露：2026-08-06｜核验日期：2026-08-11 8→7 事业部数量，办公事业部从官网列表剔除 <1年 作为独立事业部的存续时长（2025.9—2026.8） 62个 办公经营项目（截至2025年末，覆盖21城） 7000+ 服务租户数量，大客户留存率约70% 885.6亿 2025年归母净亏损，亏损同比扩大78.98% 120–150亿 2026年上半年预亏区间，连续第三年中期大额亏损 一、时间线：一条只活了一年的事业部 2024年10月 万科在开发经营本部内组建办公事业部，定位“办公类资产经营提效的专业平台”，聚焦写字楼、产业园区及城市更新三条产品线；原北京区域首席合伙人卢冰出任负责人。 2025年9月 大规模组织调整，确立“集团总部+地区公司+事业部”新格局，事业部由9个压缩为8个——物业、商业与酒店、办公、长租公寓、海外、食品、物流、财顾。 2026年7月31日 临时股东会完成董事会换届：徐恩利当选董事长、黄宇续任总裁；6名非独立董事全部来自深圳国资体系。 2026年8月6日 办公事业部撤销，事业部缩至7个；旗下项目并入所属城市公司，卢冰转任中航万科负责人，部分员工转岗、部分按优化方案获赔离职；官网架构更新，万科未回应。 关键反差在于：2025年9月才把办公事业部纳入新格局的事业部序列， 到2026年8月撤销时，作为独立事业部存续不足一年 ；即便从2024年10月组建算起，也只有约22个月。而它在万科体系内并不是小盘子——截至2025年末，产业办公业务布局全国21个城市、经营项目62个，服务租户逾7000家，经营规模居国内办公行业第一梯队（ 新浪财经 ）。 二、为什么是办公线：资产仍在，先砍管理层级 设立初衷，是把全国分散布局的写字楼及产业办公资产拿到集团层面做专业化统筹，提升招商与运营效率。但这次撤销的选择透露了万科的真实取向： 项目并入城市公司而非整体出售——保留资产、压缩层级，专业化平台让位于区域整合 。 三个可核验的背景信号： ① 办公类资产变现是万科回笼现金的重要来源。 2025年万科完成31宗大宗资产交易、签约金额113亿元，覆盖办公、商业、公寓、酒店等领域，实现盘活回款57.5亿元，全年存量盘活货值338.5亿元；2026年上半年累计盘活货值超150亿元（ 新浪财经 、 界面新闻（腾讯转载） ）。 ② 7月31日股东会明确“优化资产结构与质量”是下一阶段任务之一 ，并启动城市聚焦策略，推动资源向核心城市集中。 ③ 人事安排的内部色彩明显。 卢冰1992年加入万科、任职超30年，历任天津公司总经理、北京区域首席合伙人（其执掌期间2023年北京区域销售额达506亿元），2024年10月转任办公事业部负责人。此次从事业部管理转向中航万科这个合资平台的统筹运营，属于万科体系内调动，而非出走（ 界面新闻 ）。 三、卢冰去的中航万科是什么来头 项目 信息 来源 成立 2007年3月，中国航空工业集团与万科集团共同设立的合资企业 界面新闻 注册资本 天眼查登记口径48.2亿元（482,003万元）；界面新闻援引工商资料称30亿元——两口径存在差异 天眼查档案 ／ 界面新闻 股权现状 深圳中长胜启航实业有限公司持股60%＋深圳市盈达投资基金管理有限公司持股40%，穿透后两家公司均为万科100%持股——中航万科仍为万科集团成员企业 天眼查档案 ／ 界面新闻 历史变动 2017年，中航工业曾挂牌转让中航万科60%股权 界面新闻 业务范围 房地产开发经营、一级土地开发、建筑业、酒店及物业管理、投资咨询等；档案显示法定代表人毕荣武，登记状态存续 界面新闻 ／ 天眼查档案 分析观察 中航万科名义上仍带“中航”字号，但中航工业2017年挂牌转让60%股权后，穿透后已由万科100%控制。卢冰此番履新，既保留了30年老将的安置通道，也可能意味着中航万科将承接部分集团存量资产统筹职能——这一点目前只有人事动作佐证，业务定位是否变化需等工商变更与后续公告验证。 四、为什么是现在：新班子、新目标、偿债高峰 治理面：不到18个月的第三任董事长 2025年1月深铁集团全面接管后，万科董事长更迭骤然提速：王石（约29年）→ 郁亮（2017.6—2025.1，约7年7个月）→ 辛杰（约8个半月）→ 黄力平（约9个半月）→ 徐恩利（2026年7月31日起）。新一届董事会6名非独立董事（黄力平、黄宇、雷江松、徐恩利、姚飞、朱志强）全部来自深圳国资体系，原职业经理人团队已彻底退出董事会——前董秘朱旭也于2026年6月末从万物云离职、告别万科体系（ 腾讯新闻 、 天眼查·新闻舆情 ）。 51岁的徐恩利出身深圳国资：深业集团党委委员、副总经理（2020—2024，曾兼任深业置地及深业商业管理党委书记），后任深圳高速公路集团党委书记、董事长（2024.11—2026.7）；总裁黄宇曾任深圳市投资控股总会计师、副总经理，深圳市委金融委员会办公室副主任、市地方金融管理局副局长（ 长江商报 ）。 财务面：控亏减亏是2026年核心目标 口径 数据 来源 2025年营收 2334.3亿元，同比-32.0% 澎湃新闻（东方财富转载） 2025年归母净亏损 885.6亿元，亏损同比扩大78.98%；基本每股亏损7.45元 2025年销售/交付 合同销售金额1340.6亿元（-45.5%）；交付11.7万套 2025年末负债结构 有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期1605.6亿元（占44.8%）；货币资金672.4亿元；净负债率123.5%、资产负债率76.9% 2026年上半年预告 归母净亏损120亿–150亿元（去年同期亏损约119.47亿元），扣非亏损110亿–140亿元；一季度营收289.28亿元（-23.86%）、归母净亏损59.52亿元 界面新闻 ／ 长江商报 偿债安排 2025年完成332亿元公开债偿付、深铁累计股东借款335.2亿元；年报口径2026年到期公开债146.8亿元（4–7月集中112.7亿元）；8月初报道称10只公开债已完成部分兑付配套展期，年内兑付高峰移至12月、单月到期50.46亿元 澎湃新闻 ／ 长江商报 减值计提 2025年新增计提存货跌价准备208.3亿元，资产减值损失合计219.3亿元（同比+205.9%） 界面新闻（腾讯转载） 在7月31日股东会上，管理层将“控亏、减亏”确立为2026年核心经营目标之一，同时坦言“经营指标还没有呈现出实质性改善，债务和流动性依然承压”。组织架构精简与资产处置，被放在同一个逻辑下推进：少一层机构、少一块费用、多一条回款路径。 五、风险观察：下一刀可能砍向谁？ 撤销办公事业部后，万科现存7个事业部： 物业、商业与酒店、长租公寓、海外、食品、物流、财顾 。它们2025年的盘子规模差异明显： 事业部 2025年公开经营数据 业务定位判断（依据公开表述） 物业（万物云） 营收373.6亿元（含向万科集团提供服务收入），同比+2.5% 独立上市平台，现金流与品牌最稳 商业与酒店（印力） 商业开发与运营收入79.3亿元，印力管理项目出租率94.5% 核心经营资产，孙嘉任首席合伙人 长租公寓（泊寓） 运营管理27.02万间、出租率95.4%，租赁收入36.66亿元 全国最大集中式公寓，政策赛道 物流（万纬） 物流仓储收入42.8亿元，同比+8.0%，冷链收入+25.5% 成长型经营业务，与城市聚焦协同弱 海外 万科海外2025年收入5.97亿港元（港股平台1036.HK） 体量小、距化险主线远，阙东武任BU首席合伙人 食品 / 财顾 公开材料未披露独立规模数据 非主业多元化遗留，信息最不透明 分析观察（非预测） 办公线被撤的启示是：万科优先处理的是“层级成本”而非“资产本身”——62个办公项目仍在账面，只是管理权回归城市公司。若要判断下一轮动哪条线，可跟踪三条验证线索：①与化险回款的相关度（能否大宗变现）；②与“城市与业务聚焦”的协同度（年报已明确“坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务”）；③亏损与现金消耗速度（年报称将继续推动与战略协同度较低的业务及资产剥离）。以下为可核验的观察清单： 官网“组织架构”页是否再次更新——任一事业部从7个列表消失即触发信号； 62个办公项目后续处置：自持运营、委托管理还是大宗交易挂牌； 12月单月50.46亿元兑付高峰前后的资产处置与融资公告节奏； 中航万科工商登记（法定代表人、注册资本、经营范围）与经营定位是否随卢冰到任发生变化； 食品、财顾两个无公开规模数据的事业部，是否存在负责人变动或项目划转动作。 截至发稿，万科未就办公事业部撤销发布正式公告，也未披露下一轮整合计划。上述清单用于校准观察节点，不构成对具体业务线命运的推断。 引用来源 搜狐财经｜万科缩减事业部至7个，卢冰转任中航万科负责人 界面新闻｜万科缩减事业部至7个，卢冰转任中航万科负责人 新浪财经（今日头条转载）｜独家：万科组织架构再“瘦身” 长江商报｜万科董事会换届，51岁徐恩利任董事长，半年预亏超120亿 腾讯新闻｜万科又换董事长了，前两任都没撑过1年 澎湃新闻（东方财富转载）｜万科2025年营收2334.3亿元，今年聚焦化险和发展 界面新闻（腾讯转载）｜万科2025年营收2334亿，“化险攻坚”仍在路上 天眼查｜万科企业股份有限公司档案（工商信息、控制链、新闻舆情）