北京土拍 · 央企补仓 · 2026-08-11 中国电力建设时隔近11个月重返北京土拍：9.56亿底价拿下房山良乡，央企在赌什么？ 8月11日， 中国电力建设 旗下地产平台以底价9.56亿元摘得北京房山良乡大学城地块，这是该央企时隔近11个月再度在北京土地市场出手。同日成交的另一宗顺义地块，则由民企北京银盛泛美以底价7.07亿元收入囊中——两宗地合计收金16.63亿元，全部底价成交。 中国网财经 的报道标题是"民企拿地热情高涨"，但真正的看点，是央企电建选在此时、以这个价格、进入一个此前从未做住宅开发的区域。 9.56亿 电建摘房山良乡地块成交价（底价） 近11个月 电建自上次在京拿地（2025年9月）的间隔 63.27% 电建在京在售项目去化率（长安华曦府金安） 16.63亿 当日两宗宅地合计出让金（均底价成交） 一、地块档案：9.56亿买到了什么 指标 房山良乡大学城地块（电建） 顺义马头庄地块（银盛泛美） 地块编号 京土储挂（房）[2026]036号 京土储挂（顺）[2026]037号 用地性质 二类城镇住宅+商业 二类城镇住宅 出让面积 48,335.56㎡ 26,405.04㎡ 规划建筑面积 71,500.19㎡ 31,686.04㎡ 容积率 住宅部分1.7（限高45米） 1.2 成交价 / 楼面价 9.56亿元 / 综合约13,371元㎡ 7.07亿元 / 22,313元㎡ 竞得方式 底价 底价 关于电建这宗地的楼面价，不同媒体口径有差异：按9.56亿元÷7.15万㎡规划建面，综合楼面价约13,371元/㎡； 大家帮（腾讯新闻） 测算住宅部分楼面价约1.5万/㎡，含商业捆绑后综合成本约1.8万/㎡； 网易房产 亦报道住宅楼面价1.5万元/㎡。对比之下，2021年拿地的中建房山国贤府、学府印悦楼面价约2.2万—2.3万/㎡，2023年京熙润府约1.75万/㎡——电建这宗地的地价成本，是区域近几年的低点。 地块紧邻房山线良乡大学城站（直线距离约70—200米，报道口径不一），周边高校资源密集，但开发条件并不轻松：商业、住宅、市政道路、能源配套需一体化设计、同步施工验收，还要预留轨道微中心空中连廊、配建分布式能源站并无偿移交。 大家帮（腾讯新闻） 援引信息显示，这也是房山时隔两年重新出让宅地——上一次要追溯到2024年8月建工摘得大学城东拓地块。 二、为什么是现在：库存见底 + 区域地价阶段性低位 电建上一次在京拿地是2025年9月，联合京西门城投竞得门头沟S1线地块，开发为长安华曦府金安项目。该项目2025年12月末入市，开盘首日66分钟售出249套；北京市住建委数据显示，501套房源截至2026年8月已网签317套，去化率63.27%。加上2024年拿地的门头沟长安华曦府已基本清盘， 千龙网（北京商报） 测算，电建在京两个项目可售房源已不足200套——土储见底，是本次补仓最直接的动因。 为什么选房山而不是继续在熟悉的京西？ 合硕机构首席分析师郭毅 的判断是：电建在京布局长期以京西为核心，此次落子房山，缘于房山房价、地价处于阶段性低位，具备逆周期抄底的成本优势； 上海易居研究院副院长严跃进 则提示另一层信号：电建近期拿地消息较少，说明其资金状况相对充裕，此次出手反映对区域未来预期的判断。这是电建首次进入房山做住宅开发，等于用一宗低密地块（1.7容积率、7—11层洋房为主）试水一个它此前没有项目经验的市场。 三、钱和账本：央企补仓的另一面 拿地的"电建地产"（中国电建地产集团有限公司）是中国电力建设集团的全资子公司，集团层面工商信息显示， 中国电力建设集团有限公司 由国务院国资委100%持股，注册资本约321.6亿元，经营范围含房地产开发经营。但地产板块的账面并不亮眼： 观点新媒体 报道，电建地产2025年上半年营业总收入32.16亿元，营业总成本42.05亿元，净利润-9.93亿元；截至当时在32个城市开发运营150余个项目。 放到集团与上市平台层面看： 东方财富财富号（个人观点存档） 整理的2025年财报显示，上市平台中国电建（601669.SH）全年营收6,462亿元（+1.81%），归母净利润100.1亿元（-16.75%），扣非净利润84.23亿元（-24.10%），资产负债率79.77%。也就是说：集团盘子足够大，但利润在收缩，地产板块仍在亏损，本次9.56亿的拿地规模相对其体量只是小试——这既支撑"资金充裕"的判断，也意味着单宗地块的容错空间有限。 四、控制链上的一个关键动作：地产板块整体上市 比这宗地更值得跟踪的，是电建地产的资本化路径。 新浪财经 报道，2026年6月5日，中国电力建设股份有限公司公告：南国置业（002305.SZ）拟通过发行股份及支付现金方式吸收合并电建地产，完成后电建地产注销法人资格，中国电建成为南国置业控股股东。此前南国置业已连续四年亏损（ 澎湃新闻 统计2021—2024年累计亏损超50亿元，2024年末净资产或为负）。央企地产板块借A股平台整体上市，与在北京土地市场"低点补仓"，可以放在同一条逻辑里看：把资产做实、把土储补足，再装入上市平台。 主体边界提示 本次拿地主体为"电建地产"（集团全资子公司）；上市平台中国电建（601669.SH）2023年已通过资产重组剥离地产业务；集团总部为控股平台（工商登记参保人数2人）。三者不能混为一谈，但同属国资委—中国电力建设集团控制链条。 五、风险观察：已结案为主，关联线索需留意 从 天眼查公司档案 已核验信息看，中国电力建设集团有限公司自身被诉立案信息10条，案由以运输合同、租赁合同、承揽合同、劳动争议、侵权责任为主，绝大多数状态为"已结案"，电建为被告角色；其中南昌县广福镇电杆厂申请保全的（2022）赣0112执保53号买卖合同纠纷显示"审理中"。周边风险均为关联方线索：上市平台中国电力建设股份有限公司有对外担保信息229条（被担保对象包括国家电投集团郑州燃气发电、江苏国信东凌风电等，多为历史记录）；被投企业中国水务投资集团的股东英佰科技（沈阳）有7笔股权被冻结（2024—2025年案号）；股东国务院国资委有被诉开庭公告。这些不指向本次拿地的资金链直接风险，但地产板块亏损+上市平台资产负债率近80%的组合，决定了这宗地的回报压力会被市场放大检视。 六、土拍回暖还是结构分化：三个对照 当日两宗全部底价成交 ——电建房山、银盛顺义均无溢价，说明土地市场尚未到抢筹阶段，央企出手更像"低点布局"而非追涨。 民企扎堆"小而美" ——年内北京民企已竞得3宗地块，相当于去年全年水平；丰台蒲黄榆地块6家房企参与、线下158轮竞价，河北鑫界以10.48亿元、溢价16.4%竞得，但规划建面仅约1.98万㎡，单宗总价低是民企敢下场的关键。 凤凰网房产 次日才是真正的压力测试 ——8月12日北京还有3宗涉宅用地出让（海淀四季青、石景山刘娘府、石景山苹果园），总起始价122.73亿元，其中海淀四季青地块起始价85.55亿元、起始楼面价59,987元/㎡，是今年北京涉宅用地起始总价最高的地块。 凤凰网房产 七、下一步验证什么 1. 良乡地块按"拿地即开工"节奏推进（拿地同时已启动方案设计、施工图及土护降工程招标），未来入市价格能否对标周边网签均价3.09万—3.75万/㎡的新房（建工璟贤瑞庭、北京城建和知筑铂瑞），决定综合楼面价约1.8万/㎡的账算不算得过来； 2. 海淀四季青等大宗地块8月12日的成交热度，比电建这宗9.56亿小单更能说明北京土拍是否整体回暖； 3. 南国置业吸收合并电建地产的推进进度——若资产注入落地，本次补仓的土储将进入上市平台报表，届时其账面价值与去化表现可被持续跟踪。 来源 中国网财经：北京土拍民企拿地热情高涨 千龙网（北京商报）：北京土拍民企拿地热情高涨 腾讯新闻·大家帮：电建地产9.56亿摘得房山良乡大学城组合地 凤凰网房产：北京两宗宅地收金16.63亿 电建地产银盛泛美拿地 网易：北京土拍丨电建地产以底价9.56亿元摘得房山良乡大学城地块 观点新媒体（网易号）：电建地产2025上半年净亏损9.93亿元 新浪财经：电建地产借壳，央企地产商上市路漫漫 澎湃新闻：南国置业控股股东电建地产拟受让公司房地产开发业务资产和负债 东方财富财富号：低估值股票长期纪实——中国电建（个人观点存档） 天眼查：中国电力建设集团有限公司