湖北福星科技6.5亿卖天立不动产：转让款不落账直付工行与信达，上半年预亏最高24亿 8月12日晚，湖北福星科技（000926.SZ）公告，全资子公司福星惠誉控股有限公司、武汉鼎中地产开发有限公司拟将天立不动产（武汉）有限公司100%股权转让给武汉金融控股（集团）有限公司，暂定意向价6.5亿元。一周前，公司刚预告2026年上半年归母净利润预亏16亿–24亿元、较上年同期亏损6.58亿元增亏约1.4至2.6倍。这份公告最值得注意的安排是：6.5亿元转让款并不进入公司账户，而是定向支付给工商银行武汉水果湖支行与中国信达湖北分公司，专项用于偿还惠誉控股关联公司借款、解除股权质押与在建工程抵押——本质是一笔"卖资产解押还贷"的闭环交易，而非现金回笼。 交易速览：一份带"降价条款"的意向协议 要素 安排 卖方 福星惠誉控股（持股71.58%）、武汉鼎中地产（持股28.42%），均为湖北福星科技全资子公司 买方 武汉金融控股（集团）有限公司，注册资本300亿元 标的 天立不动产100%股权，注册资本84,965万元，成立于1997年12月22日 暂定价 6.5亿元，现金支付 交易路径 惠誉控股所持71.58%先转让至鼎中地产，再由武汉金控从鼎中地产收购100% 前置条件 股权质押解除后1个工作日内，完成目标公司减资、股权及债权转让、债务清理，再办理过户 价款流向 定向支付给工行武汉水果湖支行、信达资产湖北分公司，偿还惠誉控股关联借款并解除质押及在建工程抵押 定价机制 最终价以评估及尽调结果满足买方审批为前提；评估值低于6.5亿则协商确定且不高于评估值 终止条款 尽调发现问题，卖方须30个工作日内解决，否则买方有权终止；交易终止后10个工作日内股权回转；协议后6个月内卖方不得接触第三方买家 审批 8月11日董事会通过，无需提交股东会，不涉及关联交易，不构成重大资产重组 以上条款依据公司公告整理，来源见脚注 [1][2] 。 6.5亿能覆盖多少债？对照账本 口径 数值 与6.5亿转让款对比 2026上半年归母净利（预告） 亏损16亿–24亿元，上年同期亏损6.58亿元 约为预亏区间中值的1/3 2025全年归母净利 -41.28亿元（营收38.35亿元，同比-56.21%） 约为全年亏损额的16% 2026年一季度末货币资金 10.24亿元 相当于账面现金的约63% 2026年一季度末短期借款 7.09亿元 两项合计24.24亿元，6.5亿约覆盖27% 2026年一季度末一年内到期非流动负债 17.15亿元 存货 180.12亿元（2025年三季报口径） 占总资产比例高，存在持续减值压力 资产负债率 71.96%（2026年一季度末） — 口径提示：货币资金与短期债务为2026年3月末数据，亏损为2026年上半年区间及2025年度数据，时点不同、不可直接相减；天立不动产净资产未披露，"注册资本8.5亿、卖价6.5亿"仅作参照，不代表最终盈亏。上述对比为按公开数据测算，来源见脚注 [4][5][6] 。 卖的是什么：注册资本8.5亿的公司，名下263米地标写字楼 天立不动产成立于1997年12月22日，注册地位于武汉市江汉区建设大道737号，经营范围含房地产开发、商品房销售、建筑装饰、物业管理。公开资料显示，其核心项目为钰龙金融广场（江汉区建设大道745号），系263米、55层的办公商业及住宅超高层综合楼，2026年5月弘阳服务中标该项目物业管理，为其首次进驻超高层商业项目。 更值得注意的背景是：在2026年4月发布的2025年年报中，公司已把"天立项目股权转让尚未完成交割"列为重大事项——说明这项交易至少从2025年报时点起就在推进，8月12日的意向协议是其落地的一步。注册资本84,965万元、暂定卖价6.5亿元，加上协议要求的"目标公司减资、股权及债权转让、债务清理"前置步骤，指向标的账面状况需要先做清理的现实。 为什么是现在：亏损、存货、担保、诉讼四重压力 亏损仍在扩大。 2025年归母净利润-41.28亿元（营收同比降56.21%，房地产结算收入同比降61.72%，当年计提存货跌价准备24.62亿元、投资性房地产公允价值变动损失10.69亿元）；2026年上半年再预亏16亿–24亿元，主因结算规模下滑、综合毛利率低位、新增计提资产减值。 存货高企。 存货180.12亿元（2025年三季报口径），2026年一季度毛利率仅2.45%，去化与减值压力并存。 担保与资不抵债子公司。 对外实际担保余额72.63亿元，占最近一期经审计净资产的77%（2025年11月公告口径）；2025年11月公司为全资子公司后湖置业1.14亿元借款提供担保，后湖置业彼时资产负债率102.09%、净资产-1.36亿元。 短期流动性紧绷。 2026年一季度末货币资金10.24亿元，对短期借款与一年内到期非流动负债合计24.24亿元的覆盖约四成。 诉讼并行。 2026年8月24日，武汉市江岸区人民法院将开庭审理（2026）鄂0102民初7740号建设工程施工合同纠纷案，湖北福星科技与两家子公司为共同被告。 有利条件与公司意图 公司称本次转让是"立足当前发展阶段与经营实际作出的战略决策"，转让款用于偿还部分有息负债、优化资产负债结构、降低财务费用。并非没有积极信号：2025年经营活动现金流量净额13.41亿元，由上年-4,363.51万元转正；金属制品收入占比升至22.06%，收入结构正从单一地产向双主业倾斜；业绩预告中公司称将"积极盘活存量资产、双主业协同发力"。买方武汉金控注册资本300亿元、为武汉市级金融控股平台，现金支付，交易确定性相对较高；董事会各委员会均认为该交易有助于剥离重资产、不损害中小股东利益。 风险观察 定价可能更低。 协议明确若评估值小于6.5亿元，最终价不高于评估值——"破净"卖价存在继续下调空间。 存在终止风险。 尽调问题30个工作日未解决买方即可终止，且解押、减资、债务清理需工行与信达配合，链条较长。 覆盖有限。 即便6.5亿元足额落地，仅相当于一季度末短期刚性债务的约27%、上半年预亏中值的约1/3——卖资产能缓解流动性，不能扭转亏损。 担保与诉讼敞口。 72.63亿元担保余额、8月24日开庭的施工合同纠纷，均处于进行时。 股东层面关联信号。 天眼查风险信息显示控股股东福星集团控股有限公司存在质押其持有其他公司股权的记录，属股东层面信号，与本次交易无直接关联。 下一步验证清单 评估与尽调结果：最终成交价是否低于6.5亿元； 解押—减资—债务清理链条能否走通（涉及工行、信达配合与在建工程抵押解除）； 2026年中报（披露窗口临近）：实际亏损额、新增减值计提、有息负债余额与资产负债率变化； 交割后出表影响：天立不动产出表后相关抵押、关联借款与担保是否同步解除； 后续处置节奏：2025年报显示公司已终止悦目光学、惠之美物业两项收购意向，是否继续出售资产回血。 分析。 这笔6.5亿元交易对湖北福星科技的意义更接近"止血"而非"扭亏"：剥离重资产、解除质押、降低财务费用，改善的是资产负债表质量与再融资环境；而16亿–24亿元的半年亏损主要来自结算萎缩与存货减值，最终要靠销售去化与回款解决，不是卖一家子公司能覆盖的。对武汉金控而言，以不高于6.5亿元的代价取得武汉核心区263米地标综合楼（含债权与抵押处理），符合市级平台参与核心资产运营的定位；国资评估程序能否接受当前定价，是这笔交易第一个观察点。 来源 [1] 证券时报：福星股份拟转让天立不动产100%股权 资金将用于偿还部分有息负债 [2] 观点网：福星股份拟转让天立不动产100%股权 暂定意向价格6.5亿元（新浪财经转载，含交易路径、价款定向支付与终止条款全文） [3] 新浪财经：福星股份子公司拟6.5亿元转让天立不动产100%股权 [4] 格隆汇：福星股份预计上半年净亏损16亿元–24亿元（新浪财经转载，含2026年半年度业绩预告） [5] 蓝鲸新闻：福星股份2025年营收38.35亿元同比降56.21%（东方财富转载，含2025年报数据与"天立项目转让未交割"事项） [6] 证券之星：福星股份估值分析（含2026年一季度资产负债率、货币资金、短期借款、一年内到期非流动负债与存货数据） [7] 证券之星：福星股份预计2025年净利润亏损26亿元–39亿元 [8] 南方财经：福星股份为资产负债率超100%的子公司提供1.14亿元担保（东方财富转载，含担保余额72.63亿元口径） [9] 天眼查：湖北福星科技股份有限公司工商基础信息 [10] 天眼查：湖北福星科技股份有限公司疑似实际控制人（湖北省汉川市钢丝绳厂，持股路径20.56%） [11] 天眼查：湖北福星科技股份有限公司司法风险汇总（含（2026）鄂0102民初7740号开庭公告） [12] 天眼查：湖北福星科技股份有限公司企业天眼风险（含对外担保、立案信息与股东质押提示）